Нотариус Елена Еленкова:
Още няма цялостна държавна стратегия срещу имотните измами
Още няма цялостна държавна стратегия срещу имотните измами

Елена Еленкова е нотариус с 20-годишна практика, изключително уважавана в гилдията. През периода 1998–2006 г. тя бе два последователни мандата председател на Съвета на Нотариалната камара. Много са темите, по които нейният анализ на проблемите на професията е особено ценен. "Правен свят" я потърси за блицинтервю по проблемите на имотните измами в помощ на читателите.


Госпожо Еленкова, страхът, че можеш да се окажеш жертва на имотна измама, вече се превръща в психоза. В редакцията например се обаждат хора, на които предстои да живеят в чужбина известно време и се опасяват да оставят жилището си. Какви предохранителни мерки бихте препоръчали?

Първо – собственикът да подаде молба в данъчната служба по местонахождение на имота – оттам да не издават данъчна оценка за жилището на пълномощник, а само лично на него, срещу представяне на оригинален нотариален акт. Това е един вид блокиране на евентуална разпоредителна сделка, тъй като първото нещо, което се изисква в тези случаи, е прехвърлителят да се снабди с данъчна оценка на имота. Нотариусите препоръчват такава мярка, макар че тя не е регламентирана.

А данъчните служители длъжни ли са да се съобразят с такава молба, след като това не е регламентирано в закона и съответно – не носят някакви санкции?

Съобразяват се, защото искането говори, че собственикът има сериозни опасения.
Следващата мярка за сигурност е да се осигури непосредствен надзор върху имота. Това може да стане чрез наемател, а може и да е някое доверено лице, което периодично да проверява дали жилището се обитава и от кого, да следи за неговото състояние, да поддържа връзка с домоуправителя и т.н.

Много трябва да се внимава при сключване на наемен договор. В практиката има случаи, когато недобросъвестен наемател използва информацията в него, изготвя се фалшива лична карта и се извършва продажба. Собственикът дълго време може и да не разбере, че имотът му е прехвърлен, дори и да живее в същия град, защото наемните отношения си текат...

Какво значи да се внимава при сключване на наемния договор, какво трябва да се направи?

Добре е, ако в договора за наем не се прави пълно описание на имота и не се включват всички лични данни на собственика. Но това може да стане само ако договорът не се вписва в Службата по вписванията, защото Правилникът за вписванията изисква подробно описание на всички тези реквизити, в противен случай съдията по вписванията може да откаже да впише договора. Договорът за наем може да се сключи и в обикновена писмена форма, без нотариална заверка. В такива случаи в него могат да се спестят някои данни. Аз обаче препоръчвам да се завери пред нотариус, защото това е условие за вписване, а вписването на договора дава сигурност.

Но дори и когато договорът не се заверява при нотариус и не се вписва, собственикът на имота трябва да е напълно сигурен в самоличността на своя бъдещ наемател и аз мисля, че няма никакъв проблем да му поиска личната карта, за да се увери, че лицето е това, за което се представя. Както и тази на пълномощника, ако договорът се сключва с пълномощник.

Има и много други препоръчителни мерки за сигурност, в зависимост от обстоятелствата – например никога и под никакъв предлог човек да не се подписва на празни листове (това обикновено става с възрастни хора, уж за тяхно улеснение), да не се подписват под някакви покани и оферти от фондове или за социални придобивки – колкото и примамливо да им звучи, да пази документите си за собственост, да не ги предоставя.

Така или иначе нотариалният акт е публичен и достъпен за всеки, който се поинтересува в Службата по вписванията?

Действително това е проблем, в нотариалния акт има пълно описание на имота, пълната информация за самоличността на страните, включително и за постоянните им адреси, което е напълно излишно и създава потенциална опасност, но Правилникът го изисква. Има примери за много по-добро разрешение в други страни, например във Франция може да се получи достъп само до извадка от имотната партида, а не до целия нотариален акт.

Предполагам, че бихте препоръчали и всякакви действия да се предприемат след консултация с юрист специалист?


Да, разбира се, и не само това.

По принцип смятам, че следва да се ограничи извършването на разпоредителни сделки с недвижими имоти от пълномощник. Това е възможност, която е подходяща повече за юридически лица. Но при физическите лица използването на пълномощник би трябвало да става по изключение при болест, продължително отсъствие и т.н. – в края на краищата човек не продава имот всеки ден, нито всеки месец, освен ако не го върши по занятие. Разбираемо е да бъде упълномощен посредник да извършва огледи, да прави подобрения и др., но изповядването на сделката е препоръчително да се извършва лично.

Какви мерки трябва да вземе държавата за сигурността на имотните сделки?

Държавата е длъжник на гражданите в това отношение. През изминалите години след промените и освобождаването на пазара се предприеха отделни стъпки за защита на собствеността на гражданите, но като че ли нямаше една цялостна концепция. Това го заявявам най-категорично, защото като председател на Съвета на Нотариалната камара съм отправяла много сигнали и предложения до различни институции, но без достатъчна резултатност, правеха се отделни законови промени на "парче". Сигурно е имало и по-важни проблеми във времето, но така или иначе нерешените въпроси се трупаха.

Частните нотариуси изнесоха на плещите си реституцията и приватизацията. В същото време обаче Службата по вписванията, която е неразривно свързана с Нотариата, остана за дълъг период без адекватната подкрепа на държавата. Сега пък в столицата се затрудни достъпът на гражданите до сградата на Агенцията по вписванията, която вече не е в центъра, където са повечето нотариални и адвокатски кантори, съдилища и други държавни институции. Идеята те да бъдат ситуирани в близост един до друг не е въпрос на лично удобство на хората, които работят в тези кантори и институции, а именно за бързина и удобство на всички граждани и юридически лица. Ако вписването на актовете, справките и удостоверенията за тежести се извършват по електронен път, тогава местонахождението на Агенцията не би имало такова значение. Но сега не е така.

Друго искане, което неведнъж сме отправяли точно във връзка с имотните измами, е да имаме достъп до масивите на МВР, за да може на момента да се проверява документът за самоличност по техните бази данни. Такъв достъп е една предпазна възможност при съмнение от страна на нотариуса за самоличността на някоя от страните, въпреки че и това не е панацея. Много сделки например се сключват със или между чужди граждани, а техните документи за самоличност няма как да се проверят. Да не говорим, че ние дори не сме запознати официално как изглеждат техните документи за самоличност.

Така или иначе в момента можем да проверим по електронен път единствено дали личната карта, която клиентът ми е представил, е валидна или не. Но в никакъв случай не можем да установим дали е подменена снимката на тази лична карта.

Работата на нотариуса е бърза, той не може да откаже да удостовери едно пълномощно и да иска писмено разрешение да провери личната карта. Лицето просто напуска кантората, а нотариусът, разбира се, не може да го задържи. Следващ проблем – личните данни на гражданите се движат свободно навсякъде. Различни организации, търговски дружества и други непрекъснато и по всевъзможни поводи искат ксерокопие от личните карти, а съветите хората да не си дават данните са безсмислени, ако става въпрос за дружество монополист, от чиято услуга ти не можеш да се лишиш!

Сега Нотариалната камара изготвя единна информационна система, в която ще влязат данни за всички пълномощни за продажба на недвижими имоти, изповядани след 1 март 2008 година. Това ще подобри ли положението?


С изменението на Закона за нотариусите и нотариалната дейност се създава информационна система, която съдържа база данни от служебния архив на нотариуса. Включването на завещанията в един национален регистър е безспорно полезно. Това е и основата за създаването на единен Европейски регистър на завещанията на принципа на взаимно свързване на националните регистри. Този амбициозен проект стартира през 2002 г. на основата на Конвенцията от Базел за създаване на регистър на завещанията (1972 г.). Целта е да се регистрират извършените завещания, за да се намали рискът едно завещание да остане неизвестно или да бъде намерено твърде късно.

Що се отнася до пълномощните за разпореждане с недвижими имоти, включването им в тази система цели да се даде възможност всеки нотариус да може да провери дали наистина е издадено от негов колега пълномощното, което му се предоставя. Няма пречка обаче това да се прави и сега, тъй като от 1 март 2008 г. задължително удостоверяваме съдържание на пълномощните от този вид, т. е. всеки нотариус съхранява по един оригинал при себе си. И действително колегите и сега правят тези справки помежду си – достатъчно е едно телефонно обаждане. Друг въпрос е, че "фалшивите" пълномощни, издадени например въз основа на подправени документи за самоличност, ще фигурират на общо основание в тази информационна система, но те си остават нищожни. И в този смисъл създаването на информационна система пак не води до пълна сигурност, ако изобщо такава е възможна, нито до изчерпателност. Камарата предприема редица инициативи в тази посока, но само нейните усилия не са достатъчни. Нужна е цялостна система за преодоляване на тези проблеми в тяхната съвкупност, а това означава както законодателни, така и организационни мерки в различни сфери, ангажиране на всички институции, които имат отношение към проблема. Например законодателно трябва да се уреди засилена защита на самотни възрастни хора, на хора с психични проблеми и различни зависимости, да се усложни процедурата по разпореждането с имотите им с оглед на защитата на интересите им. Практиката показва, че те са най-честите жертви.

Трябва да се обмисли наказателната политика в тази област. И ние, нотариусите, и вие журналистите сме свидетели колко дискусии се провеждаха на тема "борба с имотните измами", а те все още са факт, който тревожи.

Иначе най-лесно е да се каже: виновен е човекът в края на веригата – нотариусът, защото името и подписът му стоят върху акта, но това не върши работа.

Меродавна официална статистика за имотните измами има ли?

Не ми е известно да има такава.

По мое мнение тези случаи като че бяха малко поутихнали, но нищо чудно да се окаже, че по време на криза те преживяват ренесанс.
 


Коментари от FACEBOOK
Коментари от правен свят
   Започни с:  Първите  |  Последните  
2
ТЪШАКОФФ
|
нерегистриран
20 април 2016, 12:58
0
0
Слатко парче
1
cooper
|
нерегистриран
15 октомври 2010, 01:31
0
0
За това ли госпожо Еленкова крадете заедно с Йордан Накев държавни и частни имоти???????Защото нямало стратегия!!!!!Ясно !!!!!!Каква ли е гилдията след като Вие сте уважаван нейн член?Сигурно това е гилдията на крадците!
ТВОЯТ КОМЕНТАР
Име
Коментар
Снимка 1
Снимка 2
Снимка 3
Снимка 4
Снимка 5
Снимка 6
Въведете буквите и цифрите от кода в дясно