Създава ли подробният устройствен план по чл. 16, ал. 1 от ЗУТ принудителна съсобственост
Създава ли подробният устройствен план по чл. 16, ал. 1 от ЗУТ принудителна съсобственост

Снимка: wonderopolis.org

Съгласно действащата разпоредба на чл. 16, ал. 1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ): "С подробен устройствен план за територии с неурегулирани поземлени имоти, както и за територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план се определят необходимите площи за изграждане на обектите на зелената система, на социалната и на техническата инфраструктура - публична собственост. За осъществяване на тези предвиждания с влизането в сила на плана собствениците на недвижими имоти прехвърлят в полза на общината процентна част от площта на имотите си, определена с плана, но не повече от 25 на сто."

С този специфичен вид подробен устройствен план (ПУП), на всеки собственик на недвижим имот, общината определя равностоен урегулиран имот (имоти), като се съобразява с местоположението на имотите в местността, но не и с точните им кадастрални граници. Урегулираните имоти са с пазарна стойност не по-малка от пазарната стойност на имотите преди урегулирането им, което се доказва с решение на комисията по чл. 210 от ЗУТ.

Законът допуска, че с плана е възможно:

поземлени имоти, които не отговарят на изискванията за минимални размери за лице и повърхност, съобразно устройствената зона в която попадат, да бъдат обединени в един или повече нови урегулирани имоти, ако са собственост на едни и същи лица;

по искане на собствениците, поземлени имоти, собственост на едни и същи лица, да бъдат обединени в един новообразуван урегулиран имот, както и един поземлен имот може да бъде разделен на два или повече новообразувани урегулирани имоти;

да се образува съсобствен урегулиран имот за два или повече поземлени имоти, собственост на различни лица, въз основа на общо заявление на собствениците с нотариално заверени подписи, с което се определят идеалните части на съсобствениците, които се посочват в заповедта по чл. 16, ал. 6 от ЗУТ.

Собствениците на поземлени имоти, попадащи в обхвата на този вид подробен устройствен план придобиват собствеността върху новообразуваните с плана урегулирани поземлени имоти, а общината придобива собствеността върху отстъпените й части от датата на влизане в сила на плана.

За всеки отделен урегулиран поземлен имот кметът на общината или упълномощено от него лице издава заповед с точно индивидуализиране на имота. Заповедите се изпращат на службата по вписванията, а копие от влезлия в сила план - на Агенцията по геодезия, картография и кадастър - за служебно вписване в имотния регистър и нанасяне в кадастъра.

На пръв поглед правната уредба на ПУП по чл. 16, ал. 1 от ЗУТ не би следвало да създава сериозни вещноправни спорове, още повече, че след изменението на Закона за устройство на територията, обн. в ДВ, бр.13 от 2017 год., същата беше допълнена, с цел разрешаване на част от констатираните при прилагането й практически проблеми.

Настоящото изложение ще очертае само част от неразрешените и досега вещноправни проблеми, които възникват от следните предпоставки:

а) На първо място, както е посочено и в текста на разглежданата правна норма, специфично за ПУП по чл. 16 от ЗУТ е че същият се инициира, проектира и процедира от общината, на чиято територия са имотите, попадащи в обхвата на този план. Планът се разработва за големи територии, като цели населени места или райони. При всички случаи, макар и да не е записано в закона изрично, планът по чл. 16, ал. 1 ЗУТ обхваща територии с имоти над три кварталa.

б) Спецификата на териториалния обхват на този план води до задължителното прилагане на предвидените в ЗУТ способи за уведомяване на заинтересованите лица, които са поставяне на обявления на определените за това места в сградата на общината, района или кметството, както и на други подходящи места в съответната територия - предмет на плана; публикуване на интернет страницата на общината и в един местен вестник и обнародване в Държавен вестник.

Опитът показва, че тези способи за уведомяване водят до ефекта голяма част от собствениците на имоти, попадащи в обхвата на плана да не разбират за провеждането на процедура по изработване и одобряване на ПУП по чл. 16, ал. 1 от ЗУТ. Тези лица обикновено установяват с изненада факта, че имотът им вече има друг статут, друга квадратура, други граници и друго местонахождение, едва когато разглежданият ПУП е влязъл в сила. Изненадата е още по-голяма, когато се окаже, че по силата на ПУП по чл. 16, ал. 1 от ЗУТ е създадена принудителна съсобственост, която по принцип не се допуска от закона.

Преди изменението на ЗУТ, обн. в ДВ, бр.13 от 2017 год., нормативната уредба не разглеждаше възможността за създаване нито на доброволна, нито на принудителна съсобственост по силата на ПУП по чл. 16, ал. 1 от ЗУТ.

Към настоящия момент това е променено, като законодателят допусна създаването на доброволна съсобственост, по силата на предварително подадено заявление от собствениците на два или повече имота, тяхна индивидуална собственост, с нотариална заверка на подписите на тези лица, в което заявление те декларират съгласието си от притежаваните от тях имоти да се образува общ урегулиран поземлен имот, като определят в заявлението и идеалните части от бъдещата съсобственост, която ще се създаде.

Продължава да липсва уредба на въпроса, как се уреждат отношенията в създадената принудителна съсобственост.

Такава съсобственост може реално да бъде създадена, независимо, че законът не я допуска, като практиката показва, че възникването ѝ е предпоставено от следното стечение на обстоятелства:

1. Два или повече имота са били собственост на едно лице към датата на одобряване на ПУП по чл. 16 от ЗУТ, съобразно който за тези имоти е отреден един урегулиран поземлен имот. Актът, с който е одобрен ПУП е обжалван и влизането му в сила настъпва след минимум две години.

2. В хода на съдебното оспорване на плана, собственикът на имотите се разпорежда в полза на друго лице с един от тези имоти или един от имотите е продаден на публична продан, тъй като е бил предмет на обезпечение, или е налице влязло в сила съдебно решение, с което е установено, че един от тези имоти е собственост на друго лице, а не на първоначално вписаното в кадастралния регистър.

3. По силата на чл. 16, ал. 6, изр. първо от ЗУТ, с влизане в сила на подробния устройствен план по чл. 16, ал. 1 от ЗУТ настъпва вещнотранслативният ефект, като собствениците на поземлените имоти, за които е отреден с плана един урегулиран поземлен имот, стават съсобственици на този урегулиран поземлен имот. Какви са обаче придобитите от тях идеални части от новообразувания УПИ? Отговор на този въпрос липсва, тъй като фактически няма как да има предварително подадено заявление за съгласие по чл. 16, ал. 5, т. 3 от ЗУТ. Няма и регламентация, която да определи на базата на какви критерии и от кого ще се определят тези идеални части, още повече когато липсва съгласие между съсобствениците.

Липсата на механизъм за определяне на размера на идеалните части при създадената принудителна съсобственост е предпоставка за възникването на спорове, както по повод на законосъобразността на издадените заповеди по чл. 16, ал. 6 от ЗУТ, така и вещноправни такива.

Съгласно закона, заповедта по чл. 16, ал. 6 от ЗУТ е титул за собственост, който легитимира собствениците на новообразуваните урегулирани поземлени имоти с ПУП по чл. 16, ал. 1 ЗУТ. Като титул за собственост, тази заповед следва да индивидуализира точно придобития по силата на влезлия в сила ПУП урегулиран поземлен имот, а когато този имот става собственост на повече от едно лице, и идеалните части, които са придобити от всеки един от съсобствениците.

При създаване на принудителна съсобственост по силата на влязъл в сила ПУП по чл. 16, ал. 1 от ЗУТ, законът не регламентира по какъв начин и от кого следва да се определят идеалните части от съсобствеността. Тъй като се касае за обикновена дялова съсобственост, а не за бездялова такава, то ако не бъдат определени точно идеалните части на всеки от съсобствениците, следва да се приложи чл. 30, ал. 2 от Закона за собствеността, т.е. да се приеме, че идеалните части от новообразуваното УПИ са разпределени между съсобствениците поравно. Такова решение обаче би противоречало вложения в правната регламентация на ПУП по чл. 16, ал. 1 от ЗУТ принцип, всеки собственик на поземлен имот, попадащ в обхавата на ПУП да получи равностоен по пазарна стойност урегулиран поземлен имот. Този принцип е важен, тъй като единствено при ПУП по чл. 16, ал. 1 от ЗУТ законът допуска общината да придобие собственост по силата на самия план, без да се провежда отделна процедура по отчуждаване.

Така очертания проблем с прилагането на подробните устройствени планове по чл. 16, ал. 1 от ЗУТ очаква своето законодателно решение, тъй като създадената от законодателя възможност с влизане в сила на подробен устройствен план да настъпва вещнопрехвърлителен ефект, на практика генерира множество неразрешими или трудно разрешими проблеми с правото на собственост на частноправните субекти.

Авторът е управляващ съдружник в Адвокатско дружество "Константинова и Ковачева"

Коментари от FACEBOOK
Коментари от правен свят
   Започни с:  Първите  |  Последните  
6
|
нерегистриран
03 април 2018, 14:11
1
0
Текста по-долу не се препоръчва за хора със слаби стомаси.

Кошмарен сън: Приети са новите закони за принудителната съсобственост и за другия, по който жените да са общи. И вие сте се оказал в една комуналка с фон Пуц, Фидосова, Татяна Дончева и Елена Йончева. Към 2 часа усещате, че някой с мечешка нежност се опитва да ви събуди. Отваряте очи, а на леглото ви наредени фон Пуц в парадна униформа на надзирателка от нацистки концлагер, Йончева по прозрачна нощница, Татянчено в червено боди и Искрето само по прашки. И Искрето нежно изръмжава в ухото ти: Шъ тъ изхрускам.
Опитвате се да се събудите, но се оказва, че не е сън, а кошмарната българска реалност.

ПС: Дамите да си представят, че вместо изброените по-горе като са отворили очи са видели до себе си Пеевски.
5
| Y |
|
нерегистриран
31 март 2018, 14:13
3
0
"Архитектите" по целесъобразност за мързела, продажността и некадърността си пратиха ПРАВОТО на сметището! И законодателните "юристи" с кеф им съучасничат!
4
|
нерегистриран
29 март 2018, 14:13
3
-4
Принудителна съсобственост? По-голяма глупост отдавна не бях чел! А, авторката май пише и коментари под статията си...
3
|
нерегистриран
29 март 2018, 09:11
8
-3
"Изненадата е още по-голяма, когато се окаже, че по силата на ПУП по чл. 16, ал. 1 от ЗУТ е създадена принудителна съсобственост, която по принцип не се допуска от закона."

Социализъм в действие!
Новината можеше да се поднесе и по-оптимистично, примерно така:

Правителството на Българо-руската инвестиционна банка мъдро ръководено от бодигарда на Тато - другаря Баце продължава процеса на колективизация. След като Народната власт направи колективизация на земеделските земи и създаде ТКЗ-та, сега и жилищата на гражданите ще станат ТКЗ-та, т.е. комуналки от руско-съветски тип.
Следващата стъпка ще е с промяна на Семейния кодекс да се създаде общност на жените обитаващи комуналката - в смисъл жените в комуналката да са за общо ползване на живеещите в нея мъже. ;)
2
ИМА ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ, КОЯТО ИЗПОЛЗВА В. ИНТЕРЕС НА ТЕРИТОРИАЛНАТА ОБЩНОСТ
|
нерегистриран
29 март 2018, 08:26
9
0
Безспорно е, че най - сериозните закононарушители са Държавата и Общините, злоупотребяващи с власт, а съгласно чл. 140 от Конституцията на Република България общината има право на собственост, която използва в интерес на териториалната общност,
1
|
нерегистриран
29 март 2018, 08:07
11
-4
Разглеждала съм спорове за право на собственост - чл.108 ЗС, във връзка с чл. 16 ЗУТ, и смея да твърдя, че Общините системно злоупотребяват с правото на собственост на гражданите.
И при формалистичния подход на съдилищата - с отказ да се упражни инцидентен контрол по отношение на приключили адм.производства, резултата е най-често в полза на Общината.
Това води до реализация на незаконосъобразни адм.актове, ставащи източник на материални права, респ.задължения.
Най - сериозните закононарушители са Държавата и Общините, злоупотребяващи с власт, чрез некомпетентни и злонамерени свои служители.
ТВОЯТ КОМЕНТАР
Име
Коментар
Снимка 1
Снимка 2
Снимка 3
Снимка 4
Снимка 5
Снимка 6
Въведете буквите и цифрите от кода в дясно