Какви са проблемите при управление и поддръжка на сградите в режим на етажна собственост и какво да се промени?
Сградният фонд не се обновява, а сградите в режим на етажна собственост често не се управляват правилно
Какви са проблемите при управление и поддръжка на сградите в режим на етажна собственост и какво да се промени?
Министерството на регионалното развитие и благоустройството ще изработи нови правила за управление на етажната собственост, които да доведат до по-качествена поддръжка на сградния фонд и въвеждане на механизми на контрол за лицата, предоставящи услугите на професионално управление на етажната собственост. Предложенията ще са част от измененията и допълненията в Закона за управление на етажната собственост, по които МРРБ стартира обществен дебат. В срок до 15 април 2019 г. на електронна поща: zues2019@mrrb.government.bg могат да бъдат подавани предложения, експертни мнения и коментари за промени в разпоредбите на закона. Те ще бъдат разгледани и обсъдени при подготовката на изменения в закона. Идеята е да се въведе и регулиране на отношенията при управлението на етажната собственост от различен характер – сгради със смесено предназначение (жилища, офиси, търговски площи), комплекси от затворен тип, ваканционни комплекси. .
 
"Правен свят" предлага анализ по темата:
 

Темата за етажната собственост и управлението на сгради в режим на етажна собственост на битово и житейско ниво се свързва предимно със скандали във входа и неразбирателство между съседите, когато трябва да се събират средства или да се извършват спешни ремонти. Има и случаи, в които съсобствениците се обръщат към професионален домоуправител (дружество или физическо лице). И тъй като няма ясни критерии кой и как да извършва тази дейност невинаги попадат на добросъвестни професионални домоуправители. За да се стигне до очевидния хаос, когато говорим за управление на етажна собственост и отрицателните асоциации, които предизвиква тази тема, има някакъв проблем. Той е видим и във влошените отношения между съсобствениците и в състоянието на сградния фонд – необитаеми жилища, рушащи се и опасни сгради, необновени сгради.

От правна страна материята по гореизложените проблеми основно е регламентирана в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), който е в сила от 01.05.2009 г. и вече десет години, включително с многократни изменения и допълнения, регулира етажната собственост в България. Той урежда обществените отношения, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях. Няма да се спирам на действащите режими и правила, а по-скоро ще обърна внимание на някои проблеми, които могат да бъдат решени или с промени в закона или с изцяло нов закон, с друга философия, цели и принципи.

Защо се налага промяна на действащия закон или приемане на нов?

Може да се каже, че Законът за управление на етажната собственост не постигна една от основните цели, която трябва да преследва такъв нормативен акт, а именно сградите в режим на етажна собственост да са съществен елемент от изграждането на устойчив жилищен сектор, т.е. да бъдат управлявани и поддържани правилно. Въпреки някои от добрите практики, които законът установи, съществуват редица проблеми в отношенията между собствениците в сгради в режим на етажна собственост от една страна и отношенията между собственици и институции, местна и централна власт от друга. Тези проблемни отношения са предпоставени в закона и затова е необходима една сериозна преоценка на действащата нормативна база и промяна. Категоричен е изводът, че по ред причини (и финансови, но и поради проблеми заложени в самия закон) не сме свидетели на масово обновяване на съществуващия сграден фонд и повишаване на качеството на средата, а точно обратното - през последните няколко години има малък процент изцяло обновени сгради и голям процент необитаеми и неподдържани сгради. Обновяването на жилищни сгради по програмата за саниране, поради своя ограничен обхват, не може да изчерпи в никакъв случай въпроса и не решава поне към момента основния проблем - остарелия и неподдържан сграден фонд. Освен своеобразен фонд за обновяване, повечето сгради в режим на етажна собственост не разполагат и със средства за спешни ремонти.

Основателен би бил въпросът с какво изменението или приемането на нов закон е средство за преодоляване на съществуващите спорни и проблемни моменти. Всъщност чрез прецизирането на разпоредбите на закона ще се ускорят процесите по правилно управление и поддръжката на сгради в режим на етажна собственост. Защото каквото и да се говори, всъщност става дума за управлението на етажната собственост - кой и как я управлява, има ли капацитет и ресурс да го прави и прави ли го добросъвестно. Също така е възможно и да се мисли в посока създаване на необходими условия и възможности за  по-масово обновяване на съществуващия сграден фонд, чрез създаването на реални методи за попълване на средствата във фонда за обновяване, например.

Някои от основните проблеми, които се проявяват днес, заради динамиката и изменените обществени отношения, които законодателят преди десет години не е успял да предвиди, са свързани предимно с небалансираните права и задължения на собствениците, донякъде и с доброволния и пожелателен характер на закона. Защото той регламентира правилата, но сякаш последващият контрол по това дали въобще се спазват липсва. Поради това несъответствие на закона и обществените отношения, наблюдаваме и липсата на достатъчна ангажираност на собствениците, липса на конкретни механизми за контрол и превенция върху управлението и поддръжката на сгради в режим на етажна собственост. Това обезсмисля закона, защото той не постига целите си.

Какви могат да са възможните решения на тези сложни проблеми е въпрос, който трябва да ангажира вниманието преди всичко на Министерство на регионалното развитие и благоустройството, защото това са принципни положения, касаещи националната политика в сферата на етажната собственост, особено в контекста на евентуални нови програми по саниране и не само. След една сериозна и широка експертна дискусия, министерството трябва да предложи промяна в законодателството.

За нуждите на евентуална бъдеща дискусия ще набележа няколко групи въпроси, които могат да намерят своето решение. На първо място е необходима промяна в редица разпоредби, касаещи оперативното управление на етажната собственост. Освен въвеждането и дефинирането на понятия като "инвеститор", "комплекс от затворен тип" и др., трябва да се прецизира и процедурата по вписване и заличаване на вписването на договорите за управление, да се въведат типови договори за управление на етажна собственост, да се прецизира и режимът за провеждане на съвместни Общи събрания на сгради в режим на етажна собственост. Една от основните пречки при решаването на важни въпроси за управлението на етажната собственост е големият брой необитавани жилища или незаинтересованите собственици, които не присъстват на Общи събрания – затова и трябва да се облекчи значително кворумът при вземане на решения. Не е лишено от смисъл да се разширят и правомощията на управителя на етажната собственост, за да се постигне по-голяма оперативност и гъвкавост при изпълнение на решенията на Общото събрание и при управление на бюджета. Подлежи и на дискусия дали не е целесъобразно представляващият етажната собственост да има по-големи правомощия и в отношенията си с Имотния регистър, Агенцията по Геодезия, кадастър и картография, ЕСГРАОН при ГРАО и др.

Втората група мерки, които трябва да бъдат обсъдени и приети, е свързана с повишаване ефективността на административнонаказателните процедури и повишаване събираемостта на вноските от собствениците в етажната собственост. Един от най-често срещаните проблеми е когато някои не желае да заплаща своята вноска. Затова и трябва да се решат както някои по-концептуални въпроси, като начините на формиране на бюджет на етажната собственост, разширяване на правомощията на Общото събрание за предлагане/налагане на глоби и пряк съдебен контрол върху решенията на Общото събрание, така и някои конкретни въпроси, които биха дали положителен резултат. Например: регламентиране издаването на задължителен документ за наличие и липса на задължения за режийни разходи и капиталови ремонти към етажна собственост при разпоредителни сделки с недвижими имоти в сгради в режим на етажна собственост; създаване на нова разпоредба, предвиждаща събраните глоби да постъпват във "Фонд ремонт и обновление".

И на трето място, но може би най-важно като значение, когато се говори за нуждата от промяна или приемане на изцяло нов закон, трябва да се премине и към регламентиране на дейностите по професионално управление на етажна собственост и създаването на регистрационен режим на дружествата, изпълняващи дейности по управление и поддръжка на сгради в режим на етажна собственост, т.е. необходим е регистър на дружествата, управляващи и поддържащи сгради в режим на етажна собственост. Само когато се предвиди отговорна държавна институция, която да следи за регистрацията на тези дружества, когато се регламентират изисквания, на които да отговарят (напр. капитал или такса за регистрация, опит, застраховка, управленски, административен и технически капацитет) и правила, по които да извършват дейността си, ще се гарантират в пълнота и изпълнението на целите на закона и защита на обществения интерес. Към настоящия момент тези дружества, за да гарантират своята отговорност и добросъвестност, се обединяват в неправителствени организации, но липсват единни стандарти за тази дейност въобще и липсва ролята на държавата, а тя е съществена.

Марин Киров е юрист, работи като консултант при измененията на Конституцията от 2015 г. в глава "Съдебна власт" и е участвал в Съвета по съдебна реформа при изработването на промените в Закона за съдебната власт от 2016 г.

Коментари от FACEBOOK
Коментари от правен свят
   Започни с:  Първите  |  Последните  
18
D.I>
|
нерегистриран
07 юни 2019, 18:20
0
0
Проблемът е, че се събира по една банда във почти всеки вход. Покриви не се правят, сградите се рушат от течове, а парите от касите се точат без отчети. Трябва да се доказва на всеки 5 години,че официално е ремонтиран покрив или поне техническа експертиза, че няма течове. Без такива документи последните етажи да не дължат такси. освен това бандите лъжат с броя на обитателите постоянно - за техните си хора ги намаляват, за другите ги увеличават. Трябва да се плаща по квадратура. Така няма да има как да се лъже. Който иска да си купува по малък апартамент, ако според него в едностаен могат да живеят 2 семейства. Но както и да погледнем нещата в едностаен няма как повече от едно семейство да има, докато в тристаен може 4. Друг вариант е директно да се начисляват сумите на домакинство, разпределени по тези критерии от фирми по аналог на топлинното счетоводство, понеже повечето хора отказват да плащат заради измамници домоуправители, които се измъкват безнаказано десетилетия
17
д
|
нерегистриран
24 март 2019, 16:34
0
0
Ти ако се смяташ за квартален майстор от хоримака
16
|
нерегистриран
22 март 2019, 16:44
0
0
По добре е блока да има професионален домоуправител и всичко да се спазва по закон.Фонд ремонт да бъде задължителен а месечните такси да бъдат на апартамент.Защото много често се злоупотребява тук живее 1 човек а те са двама или бях на село или само събота вечер съм тук.
15
|
нерегистриран
22 март 2019, 16:38
0
0
Месечните такси трябва да бъдат твърди на ап.
14
|
нерегистриран
20 март 2019, 16:57
1
0
Ами на първо място вдигане на заплатите до европейски нива, тъй че да може да се покриват високите изисквания за професионални домоуправители.
В държава с пенсия от 200лева няма как да се събира месечна такса от 400 лева.
Отделно откъде накъде държавата ще задължава едни да си направят сами ремонта, а на други ще го прави тя безплатно?
Да върне парите от платените данъци (данък сгради, такса смет, ДДС и данък върху дохода) на тези, за чийто имоти не е направила нищо и тези пари да влязат във фонда за поддръжка на сгради.

Не е ясно откъде-накъде в една частна структура някой може да налага глоби, което трябва да може да се прави само от държавата - в Българския случай от пародията на държава.

Не е ясно защо ЕС ще трябва да върши работата на неработещите държавни органи. В Западните държави примерно при силна музика се вика полицията и тя се оправя. Защото там има държава. Тук се решава добросъседски - има 50 000 души МВР, но всеки се спасява сам.

За течовете същата работа - би трябвало при теч държавата/общината да спира водоподаването по проблемния шранг и тогава тариката, дето не иска да направи ремонт бързо ще отстрани проблема.

Ама у нас има мафия, а не държава.
Идеята на закона е 2-3 да вземат решение за 24 апартамента (свикване на събрание и с отлагане поради липса на кворум без да е удостоверено, че всички са уведомени за събранието, щото обявата е сложена и махната след 1 час), след това едно Дебело момче прави ремонт на сградата на космически цени и разпродава повечето жилища, защото собствениците не могат да платят ремонта.
13
******************************************************************************
|
нерегистриран
19 март 2019, 07:45
1
0
Коментарът беше изтрит от модераторите, защото съдържаше вулгарни, нецензурни квалификации, обиди на расова, сексуална, етническа или верска основа или призиви към насилие по адрес на конкретни лица.
12
"Етажна Собственост"-екшън трилър/всеки ден/
|
нерегистриран
17 март 2019, 16:04
2
0
Етажната собственост/там където я има/ не е нещо ново под слънцето.Въпросът е обаче ,че в много сгради тя не е възникнала ,но те се населяват.Там не може да има нито ОС ,нито Управител на ОС.Де юре там "не живее" никой.Това е целенасочена политика по "поддържане на страха" в обществото,защото населяващите "де факто" подобни сгради граждани "де юре" не живеят там.Страхът ,че ще бъдат извадени оттам, има цел да ги направи по-ниски от тревата,в някои комплекси над 10 години, а защо не и завинаги.Държавата "помага" чрез ненамесата си/въпреки че хрантути ДНСК,РДНСК и общински строителен контрол/.Кои са доволни от насаждането на страха-онези , които извличат облаги от това положение-инвеститори, които не плащат данъци,доставчици на ток и вода , които тарифират на по-високи цени.Държавата не получава данък "недвижими имоти" и така няма достатъчно пари в бюджета за редица социални цели.Какво е решението ? Трябва да се прочетат чл.321А,ал.1и 2 от НК и да се действа от съответните органи."Който участва в ръководството на организация или група/респ. участва в такава група/,която ...чрез внушаване на страх сключва сделки и извлича облаги...се наказва с.." и т.н.
11
естет
|
нерегистриран
13 март 2019, 16:08
5
0
По-голямата част от жилищните блокове са гета - мръсни и очукани, частично санирани, разноцветни, някои тераси остъклени, други не, с грозни входни железни врати, надраскани стълбища, изгорели пощенски кутии, опасни асансьори, течащи покриви, ужасяващи общи части и т.н. И са такива, защото в тях живеят мизерници, мрънкащи и оправдаващи се с ниски доходи, правителство, парламент. Час по-скоро трябва да се намерят механизми, с които тези мизернци да се принудят да плащат за облагородяването на жилищните сгради. Откъде ще вземат парите си е техен проблем.
10
Главен компир
|
нерегистриран
13 март 2019, 15:27
1
0
Домоуправителите и управителите на "професионалните" домоуправители- задължени лица по Закона за КОМПИР-а.
Който не си плаща етажните "вноски"- гражданска конфискация по обосновани предположения на злонамерени съседи.
Помните ли Ботьов? "Вярвам в единния, светъл КОМПИРизъм, поправител на недъзите на обществото"!
Сега сериозно- списващият очевидно наскоро се е запознал със ЗУЕС и то от "птичи поглед". Няма лошо, но така не става. Неща като пряк съдебен контрол върху Общото събрание и издаването на документ за наличие или липса на задължение към касата на ЕС отдавна съществуват. Административнонаказателната част на закончето е тотал щета- кара хората да си мислят, че някой може да бъде глобен ако ги наводни или не си плати таксата за чистачка. Идеи на автора като "...разширяване на правомощията на Общото събрание за предлагане/налагане на глоби" показва явно и тежко неразбиране на това що е административно наказание (подсказвам- вж. чл. 6 ЗАНН).
Не го разбирам тоз Шиши- що си ги взима учили- недоучили да му списват по сайтчетата и вестничетата?
9
хубаво е да се помисли
|
нерегистриран
13 март 2019, 14:22
4
0
и за ЕС, при които инвеститора си е запазил собственост върху голям процент от имотите, а останалите собственици са чужденци или живеещи далеч /курортни имоти/. Той прави буквално каквото си иска, разбира се насрочва си събранията, когато останалите не са в България и ги изнудва с такси, които да покриват некачественото му строителство. Останалите нямат особена защита, защото процедурите по свикване, провеждане и оспорване на събранията се антидатират както му отърва на инвеститора.
ТВОЯТ КОМЕНТАР
Име
Коментар
Снимка 1
Снимка 2
Снимка 3
Снимка 4
Снимка 5
Снимка 6
Въведете буквите и цифрите от кода в дясно