Продажба на имоти без манипулация и на реални пазарни цени
Електронните публични търгове*
Стимулирането на такива сделки е в интерес както на кредиторите, така и на длъжниците
Електронните публични търгове*
Скандалът с апартаментите от последните седмици, разкрива и редица експертни въпроси относно цените на недвижимите имоти. Например заговори се за офертни цени, също така за продажни цени, за продажба на данъчна оценка и възможност за доплащане на суми под формата на други услуги. От една страна оказва се има цена, на която е обявен даден имот, а от друга реалната цена, при която се сключва и изповядва сделката е съвсем различна. С това се прави опит да се обясни и как от обявена цена от 2500 евро на квадратен метър например, се изповядва сделка на около 600 евро. И тук въобще не засягам темата затова дали има възможности за доплащане "под масата". Затова и има твърдения, че информацията за реалните цени на пазара на недвижими имоти е недостоверна, а също и че съществува опасност за щети на бюджета в големи размери. 
 
Как можем да се ориентираме за реалните пазарни цени на имотите тогава?
 
Една от възможностите е като видим обявите и процедурите за публична продан от съдебни изпълнители – всъщност  може да се каже,  че в идеални условия и като замисъл там се постига освен всичко друго и реална пазарна цена, след една предвидена от закона, но състезателна процедура. При нея най-схематично представено имаме имот, експертно оценен и обявен за продажба, наддаване и постигане на оптимална стойност. Разбира се казвам това с уговорката, че у нас няма механизъм, по който държавата и общините да ползват информацията от такъв тип продажби за статистически данни и цели. 
 
В тази връзка - темата затова коя е реалната пазарна цена на даден имот, макар и встрани от нея, ще припомня една новост в нашето законодателство, която бе законово регламентирана преди повече от година и предстои да заработи като механизъм за публична продан. Става дума за електронните публични търгове като  публична процедура, която не може да бъде манипулирана, която преследва за цел оптимална цена и от която ползите за бюджета ще бъдат огромни.
 
Електронните публични търгове дават възможност за продажба на имоти без манипулация и на реални пазарни цени. Те бяха въведени с промените в Гражданския процесуален кодекс (Нов - ДВ, бр. 86 от 2017 г.) и работата по въвеждането им в Министерство на правосъдието е на финален етап. Електронните публични търгове всъщност са част от електронното правосъдие, а ползите от провеждането на търгове по електронен път са безспорни -  от липсата на каквито и да било възможности за злоупотреби до възможността за осъществяване на незабавен и постоянен контрол за тази чувствителна тема. България е сред малкото държави, които въвеждат този нов и модерен способ, като той вече работи в Латвия, Финландия, Естония, Литва, Унгария, Южна Корея, някои щати в САЩ, Казахстан. У нас предстои този модел да заработи, но там където той функционира се наблюдава рязко намаляване на жалбите срещу провеждането на търговете поради пълната прозрачност на процедурите. На практика в повечето системи органа провеждащ търга само подава информацията в платформата за търгове, а самото наддаване се извършва компютъризирано и без възможност за човешка манипулация. Това прави търговете изключително надеждни и прозрачни. Процедурата, която българския законодател възприе е заимствана от може би най-сигурната и добра, тази на Латвия. Накратко тя изглежда по следния начин. 
 
Вещ, върху която е насочено изпълнението, може да бъде продавана по правилата на електронен публичен търг. По писмено искане на страна в изпълнителното производство съдебният изпълнител провежда електронен публичен търг. Съдебният изпълнител също така може служебно да реши описаната вещ да бъде продадена на електронен публичен търг. Покупката на вещи на електронния публичен търг може да бъде финансирана от банкова или кредитна институция, регистрирана по Закона за кредитните институции. 
 
По писмено искане на собственика на недвижим имот съдебен изпълнител може да проведе електронен публичен търг и без да е представен изпълнителен лист като при наличие на ипотека или особен залог върху имота за провеждане на търга се изисква писмено съгласие на ипотекарния или заложния кредитор. Началната цена на вещите се посочва от собственика, а в случаите на учредена ипотека или особен залог - от собственика и обезпечения кредитор. Разпределението на постъпилите суми се предявява и подлежи на обжалване. Тази възможност е въведена за облекчаване на добросъвестните длъжници и предвижда те да могат да поискат електронен публичен търг още преди съдебната фаза и последващия изпълнителен процес. По този начин те ще постигнат бързо възможно най-висока цена на своите имоти, като спестят натрупването на значителни разходи за държавни такси, адвокатски хонорари, разноските по изпълнението, съответно и законови лихви. Предвид че продажбата се извършва по реда на ГПК, тя ще има последиците на публичната продан, което не може да се постигне при продажбата на имота на свободния пазар.
 
Законодателят предвиди Министерството на правосъдието да създаде и поддържа единна онлайн платформа за електронни публични търгове. Министърът на правосъдието издава и наредба за организацията, правилата и дейността на онлайн платформата за електронни публични търгове. Тази платформа би могла да се използва и от държавните и общински органи за максимална прозрачност и премахване на всякакви форми на злоупотреби. 
 
Мястото на провеждане на електронния публичен търг всъщност е онлайн платформата за електронни публични търгове към Министерството на правосъдието. Наддаването на електронния публичен търг продължава 7 дни и завършва в посочения в обявлението ден. За участие в търга всеки наддавач внася задатък. Регистрацията на наддавачите се извършва в електронната среда с електронен подпис или в канцеларията на съдебен изпълнител. Регистрирането на наддавачите за участие в електронния търг продължава един месец и завършва в 17,00 часа на посочения в обявлението ден. Съдебният изпълнител, извършващ продажбата, оторизира или отказва оторизация на регистрирания наддавач в 5-дневен срок от регистрацията на наддавача. 
 
Важно е да се обърне внимание на стъпките при наддаване. Стъпката при провеждането на електронен публичен търг представлява процент от началната цена и е в размер, както следва: при начална цена до 10 000 лв. - 10 на сто от началната цена; при начална цена от 10 000 до 100 000 лв. - 5 на сто от началната цена; при начална цена над 100 000 лв. - 2 на сто от началната цена. Както се вижда предвидено е размерът на стъпката да е по-нисък с увеличаването на цената. При провеждането на електронни търгове е резонно да има намаляване на стъпката при повишаване на цената, защото ще доведе до по-високи цени при скъпите вещи.
 
Наддаването на електронния публичен търг продължава 7 дни и завършва в 17,00 часа на последния ден, в случай че няма подадено ново наддавателно предложение през последните 10 минути на търга. В случай че през последните 10 минути на търга се подаде ново наддавателно предложение, търгът се удължава автоматично с още 10 минути. Търгът приключва, след като през последните 10 минути няма подадено наддавателно предложение. Наддавателните предложения се увеличават с една стъпка. Последната заявена от наддавач цена е публична в онлайн платформата за електронни публични търгове. След края на електронния публичен търг платформата за електронни търгове изпраща автоматично съобщение до всички оторизирани наддавачи за достигната цена на имуществото.
 
Покупка на недвижима вещ от електронен публичен търг може да бъде финансирана от кредитна институция, регистрирана по Закона за кредитните институции. Плащането на сумата, с която се кредитира покупката, се извършва от кредитната институция по посочената в обявлението за публична продажба банкова сметка на съдебния изпълнител. В случай че постановлението за възлагане бъде отменено съдебният изпълнител, извършващ продажбата, връща получената по реда на предходната алинея сума на финансиращата кредитна институция. При прилагане на предходните алинеи, по писмено искане на финансиращата кредитна институция, съдебният изпълнител вписва заедно с постановлението за възлагане и законна ипотека върху имота. Улесняването на кредитирането за покупката на имоти от електронни публични търгове ще доведе до повишаване броя на наддаващите, съответно ще се повишат и крайните цени на търговете, което е в интерес както на кредиторите, така и на длъжниците.
 
Както се вижда тази нова процедура като продължителност и анонимност на участниците дава редица предимства: никой от участниците не знае колко лица участват в търга, предотвратява се евентуално наговаряне на участниците, елиминира подаването на множество оферти, една от които много висока и впоследствие отказ от тях с цел придобиване на имота на ниска цена. В максимална степен е защитен интересът от злоупотреби и на едната и на другата страна в изпълнителното производство, а има и възможност за постигане на оптимална цена. 
 
Марин Киров е юрист, работи като консултант при измененията на Конституцията от 2015 г. в глава "Съдебна власт" и е участвал в Съвета по съдебна реформа при изработването на промените в Закона за съдебната власт от 2016 г.
 
 
Коментари от FACEBOOK
Коментари от правен свят
   Започни с:  Първите  |  Последните  
1
башибозука е бил нищо в сравнение с тия,
|
нерегистриран
30 април 2019, 11:26
1
0
До сега ИРМ /НАП/Враца ,укрива и мами закона , че публичния изпълнител в нарушение на нормата на ДОПК, без да има изпълнителни листи в полза на НАП Враца ,или на държавата и общините,без да е титуляр по изпълнителните листи , при липсата на правомощия,й като некомпетентен орган, в нарушение на изискванията на закона описва гараж (необжалваемо действие / .,по изп. дело №58/10г. за суми 4%ДТ по ГПК, в полза на съда, . ,Като един и същ публичен изпълнител /първите два пъти по изпълнителни дела №№ 21938/2002г. 26436/02г ,също за 4%ДТ по ГПК,в полза на окръжните съдилища Враца ,Видин и Монтана, за трети път осъществява принудително изпълнителните действия върху един и същ недвижим имот гараж . С което действие по ИД №58/10г. с опис на целият имот –гараж публичния изпълнител е целял да замеси за трети път несеквестируемото жилището на съпругата ми недлъжник, която умишлено не е уведомена за да няма възражение,и за да изтекат сроковете за обжалване,а оттам и неатакуемост пред съд, въпреки ,че публичния изпълнител е извършил изпълнителни действия, и върху ½ ид.ч. от имота –гараж неразделна част по нот.акт служещ за упражняване на занятие от съпругата ми,недлъжник по ИД №58/10г.НАП офис Враца.Укривано до сега от прокуратурата Враца, позовавайки се на общи писания по жалбите ни ,до ЦУ на НАП ,и ТД на НАП В.Търново ,въпреки че в свое решение 611 от 02.12.2011г.на изпълнителния директора,има произнасяне ,че вземанията на други институции не е тяхно,тъй като неможе да бъде установено по основание и размер ,което до сега врачанската прокуратура отказват да извършат самостоятелна проверка,- чист отказ от наказателно правораздаване.
ТВОЯТ КОМЕНТАР
Име
Коментар
Снимка 1
Снимка 2
Снимка 3
Снимка 4
Снимка 5
Снимка 6
Въведете буквите и цифрите от кода в дясно