Красимир Анадолиев, председател на Нотариалната камара:
Имот може да се заплаща и по специална сметка на нотариуса*
Пазарната цена е тази, която е договорена окончателно от страните по сделката - това е цената, която конкретният купувач е съгласен да плати за конкретен имот
Имот може да се заплаща и по специална сметка на нотариуса*

Красимир Анадолиев, председател на Нотариалната камара

Обществена тайна е, че голяма част от имотите се прехвърлят по данъчна оценка, без в договорите да се вписва реално платената цена. Имате ли наблюдения, г-н Анадолиев, каква част от сделките се сключват така и защо?

Основен законов принцип, залегнал при сключване на сделките, е свободата на договарянето. Собствениците на имоти са в правото си да определят вида на сделката - продажба, дарение, замяна и други, както и условията на договорите, които сключват. Данъчната оценка на имотите е цена, създадена с оглед данъчни цели - събирането на местния данък. Той е вторият най-голям източник за приходи в повечето общини. Известно е, че парите от данъците служат за задоволяване потребностите на жителите на една община, свързани със здравеопазването, образованието, инфраструктурата и т.н. Този данък се връща чрез благоустройствени мероприятия отново на гражданите.

Данъчната оценка няма нищо общо с цената на имота, дори и когато тя съвпада със сумата, обявена като продажна цена. Данъчната оценка е фикция, създадена с оглед данъчното облагане, и няма как да е пазарна цена. Пазарните цени не са тези, обявени във виртуалното пространство на пазара на недвижимите имоти, а цените, договорени между страните и посочени в нотариалните актове и вписани в службите по вписвания.

Малко известно е, че по закон нотариусът следи и отговаря лично с имуществото си за събирането на местния данък. Нотариусът е застрахован за своята дейност. Той носи солидарна отговорност и за дължимите от прехвърлителите данъци, мита и други публични задължения, ако допусне при прехвърляне на имот да не се представят съответните декларации по Данъчноосигурителния процесуален кодекс (ДОПК) или в представените декларации са визирани задължения.

Какъв е рискът от измама при сделка на данъчна оценка?

При продажба, при която платената цена не е обявена, съществува реален риск за страните. В случай че сделката бъде развалена, отпада възможността купувачът да претендира възстановяване на платените от него суми.

Симулативното уговаряне на неустойки не дава гаранция, че на купувача ще бъде присъдена действително платената от него цена.

Има ли риск при покупка "на зелено"?

При т.нар. договаряне "на зелено" има придобиване на право на строеж, т.е. няма реално изградена недвижима вещ. Правото на строеж е ограничено вещно право, което се продава, ипотекира, наследява и има цена. Трябва да се разграничи цената на това право от разходите за самото строителство. Обикновено в този случай се сключват 2 договора - единият е за придобиване на правото, а другият - за изграждане на сградата и въвеждането ѝ в експлоатация. Съответно и правните основания, и плащанията във връзка с тях са различни.

Рискът за купувача е, че той може да придобие правото на строеж, но сградата да не бъде завършена и съответно то да се погаси автоматично след 5 г. в полза на собственика на земята. Възможно е строителят да изпадне в несъстоятелност или да възникнат различни форсмажорни обстоятелства, които да възпрепятстват завършването на сградата. При сключването на такива договори купувачите трябва да имат предвид тези рискове и при договарянето да се стремят да ги намалят до минимум. За радост, в момента случаите, в които строежите не се завършват, са изключение. При договорите за право на строеж е нормално цената да е по-ниска, тъй като рискът е по-голям. А също - и разходите за самото строителство да не се заплащат еднократно, а по договорена от страните схема, най-често на части в зависимост от етапите на строителство.

Как един купувач да се ориентира коя пазарна цена е реална?

Пазарната цена е тази, която е договорена окончателно от страните по сделката - това е цената, която конкретният купувач е съгласен да плати за конкретен имот. Няма как имотите да имат изначална определена цена. Всеки имот има индивидуални характеристики като местоположение, качество на строителство, инфраструктура, които могат да допаднат или не на купувача. При договарянето на цената влияние оказват и много други обективни и субективни фактори на пазара.

В редица западни страни нотариусите имат доверителна сметка, по която купувачът превежда парите за имота преди приключването на сделката. Как гледате на идеята това да стане и у нас?

По инициатива на Нотариалната камара още през 2011 г. в нашия закон бе уредено плащането по специална сметка на нотариуса.

Тази сметка е защитена от принудително изпълнение, но тя не е негова лична сметка. Нотариусът управлява парите по сметката на основание нарочно подписано споразумение между страните по сделката и него. По този начин нотариусът гарантира точното плащане на продажната цена в съответствие с договореното между продавача и купувача. Това е единственият случай, когато той удостоверява плащания по сделката. Все повече хората предпочитат този начин на разплащане.При сделки с имоти нотариусът установява правото на собственост, обстоятелството, че договорът не противоречи на закона и добрите нрави, изпълнението на особените изисквания на закона, удостоверява изявленията на страните, но не и плащанията по сделката. Именно затова нотариусът не може да носи отговорност за плащанията, освен когато са извършени по неговата специална сметка.

Преди 8 г. по инициатива на Нотариалната камара се създаде текст, който задължава страните да декларират, че плащанията, посочени в договорите, с които се прехвърлят или учредяват права върху имоти, са честите действително уговорените между тях.

Какви са най-честите измами с имоти?

Може да се каже, че преди 10 г. измамите с имоти бяха много срещано явление. Но Нотариалната камара предложи своя концепция за законодателни промени. Успяхме да реализираме повечето от нашите идеи и в резултат спряха по-голямата част от измамите с имоти.

Едни от най-често срещаните начини за измами бяха представянето на фалшиви пълномощни, фалшиви лични карти, удостоверения за наследници с невярно съдържание. Със създадената от Нотариалната камара единна информационна система се гарантира приемането и съхраняването на доказателства по сделките и извършване на справки по тях. С въвеждането на пълномощните за разпореждане с имоти в единната информационна система и възможността за справки в реално време се предотврати възможността за представяне на фалшификати.

Осъществи се реален достъп до масивите на МВР, който дава възможност на нотариусите да проверяват автентичността на личните карти. Така нар. "кражба на самоличност", която е бич за много страни от ЕС, при нас вече е почти непознато явление. Въведе се задължение нотариусът да извършва справки в Националната база данни "Население" и така се премахна възможността за сделки с фалшиви удостоверения за наследници.

В информационната система на Нотариалната камара се архивират документи във връзка с обстоятелства, подлежащи на вписване в Търговския регистър, които се проверяват в реално време от длъжностни лица по регистрацията в Агенцията по вписванията. Две години след промените бяха възпрени стотици случаи на "кражба на фирми", които компрометираха правната сигурност и възможността за инвестиции в страната. Допреди 2 г. имаше много случаи на измами с пълномощни, заверявани от т.нар. "кметски пълномощници". По инициатива на камарата и на медиите обаче бе променена нашата Наредба за архивите и тези общински служители вече могат да въвеждат пълномощните в информационната система на нотариусите. Заедно с Националното сдружение на общините извършихме огромна работа по дистанционно обучение на общински служители и оттогава няма констатирани случаи с фалшифициране на техни пълномощни.

*В-к "24 часа"

Коментари от FACEBOOK
Коментари от правен свят
   Започни с:  Първите  |  Последните  
3
поканеният
|
нерегистриран
03 май 2019, 15:46
12
-5
този ръководител(в кавички), защо не каже нещо за незаконните сделки, удостоверени от нотариуси с тези тераси и прилежащи покриви...а говори за сметки..защо не каже че нотариусите изнудват своите клиенти за нерегламентирани такси...защо не каже че нотариусите постъпват нечестно събирайки пропорционални такси за пълномощни...тази дейност трябва да се национализира, за да се отърват българите от такива като него...да се започне от прости такси
двадесет-тридесет лева е добро начало!!
1
въвеждане на твърда ,фиксирана такса при сделки с имоти
|
нерегистриран
03 май 2019, 10:29
17
-5
При сделка с имот, без значение дали става дума за селска къща за 1000 лв, или за тризонет на улица Гагарин за милион работата на нотариуса е една и съща, но заплащането е твърде различно.
Няма аргумент държавата да задължава гражданите да плащат на нотариуса по процентаджийска тарифа, и таксата да зависи от цената на сделката или данъчната оценка.
Редно е заплащането на нотариуса винаги да е твърда фиксирана сума-без значение от цената на сделката. Справедливо е таксата да е 20-30 лв на сделка. И толкова.
Какъв е интереса на държавата да направи милионери няколкостотин лица ,за сметка на гражданите от вършене на дейност с ниска правна сложност?
Дадения имот да не би да е на нотариуса,че ще му се плаща дадения процент, а не твърда сума за несложна дейност(като напомням,че в Норвегия няма нотариуси-там имоти се продават с обикновен писмен договор -незаверен от никого, плюс вписване в тяхната АВ(с друго име), като правната сигурност в Норвегия е на светлинни години ,в ср авнение със случващото се в България, въпреки кожодерските процентаджийски такси).
Напомням,че при нищожност на сделката страните се съдят помежду си, нотариус пари не връща. Тоест високите такси не дават правна сигурност на страните и третите лица, те обогатяват няколкостотин лица.


В добавка е редно и да има или държавни нотариуси, или СВ да извършват нотариални функции винаги, ако гражданите ги потърсят(а не както е сега-по изключение, ако няма нотариус), и страните да изберат къде да си дадат парите-на държавата, или на частника.
ТВОЯТ КОМЕНТАР
Име
Коментар
Снимка 1
Снимка 2
Снимка 3
Снимка 4
Снимка 5
Снимка 6
Въведете буквите и цифрите от кода в дясно