Тълкувателно решение на ВКС
В пълномощното за сделка не е задължително да се пишат имотът, цената и купувачът
Достатъчно е общо да е изразена воля за овластяване на пълномощника да се разпореди с имущество, обявиха Гражданската и Търговската колегии
 
14 декември 2016, 17:09 | Правен свят | Видяна: 5900
 

Защитите и гаранциите при сделка с имот с пълномощно

 

ВКС посвещава част от решението си, за да разясни с какви защити разполага упълномощителят при сделка с имот. Като започва с тази на чл. 40 ЗЗД, който регламентира, че договорът сключен във вреда на представлявания не произвежда действие за него.

Ето и останалите гаранции и защити, както са описани в тълкувателното решение:

„Завишената форма за действителност на пълномощното, установена с чл. 37, пр. 2, вр. чл. 18 ЗЗД – при упълномощаване за извършване на разпоредителни сделки с вещни права върху недвижим имот, особено – в редакцията след изменението, обн. ДВ, бр. 59/2007 г., която изисква нотариално удостоверяване, не само на подписа на упълномощителя, а и на съдържанието на пълномощното, при това – извършени едновременно, е една допълнителна гаранция за правата и интересите на упълномощителя. При нотариалната заверка на подписа и съдържанието на пълномощното, нотариусът в изпълнение на своите удостоверителни функции, наред с проверката на самоличността и дееспособността на упълномощителя, установява и неговата действителна воля, и доколко тя правилно е отразена в представения документ, успоредно с разясняване правното действие и последиците на извършваната сделка (чл. 589 и чл. 590 ГПК и разпоредбите, към които те препращат). Тъй като упълномощаването обичайно е съпроводено и със сключването на договор за поръчка (мандат) между пълномощника-довереник и упълномощителя-доверител, последният поначало разполага и с иска за обезщетение за вреди от договорно неизпълнение (чл. 79, ал. 1, пр. 2, вр. чл. 82 ЗЗД). При липса на договор за поръчка между тях, той може да претендира от пълномощника си обезщетение на основание непозволено увреждане (чл. 45 ЗЗД). При наличие на порок във волята на упълномощителя при извършването на упълномощаването, той разполага и с исковете по чл. 28-32, вр. чл. 44 ЗЗД за унищожаване на упълномощителната сделка. Други допълнителни гаранции за правата и интересите на упълномощителя са установени с разпоредбите на чл. 38 и чл. 43 ЗЗД – за да договаря сам със себе си или с друго лице, което също представлява, както и за да преупълномощи друго лице, пълномощникът следва изрично да е овластен за това от упълномощителя, като последният винаги може да оттегли пълномощното, а също и – директно – преупълномощаването, като предварителният отказ от това негово право е недействителен.”

 

Не е задължително в пълномощното за сделка с имот да се посочват нито конкретният имот, нито цената, нито купувачът. Достатъчно е в него общо да е изразена воля за овластяване на пълномощника да се разпореди с имущество. Това заявиха Гражданската и Търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС) в тълкувателно решение по дело №5/2014 г.

В него пред върховните съдии беше поставен въпросът: "Какво следва да е необходимото съдържание на пълномощното, за да е налице валидно упълномощаване за разпореждане с имущество на упълномощителя?".  

Ето как отговори Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии на ВКС (ОСГТК): "За упълномощаване с последиците по чл. 36, ал. 2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва разпореждане от негово име. Не е необходимо в пълномощното да са посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки или действия на разпореждане, нито техни елементи – определено имущество, цена (стойност) и пр., нито лице, в полза на което да се извърши разпореждане. Обемът и ограниченията на учредената за пълномощника представителна власт за разпореждане изцяло се определят от изявената за това воля на упълномощителя в пълномощното. Само когато правна норма изрично установява определени изисквания относно необходимото съдържание на даден вид пълномощно, то следва да отговаря на тях".

Четирима върховни съдии обаче са излезли на особено мнение по въпроса. Те са Веска Райчева, Дияна Ценева, Емануела Балевска и Бранислава Павлова. Съдийките застъпват тезата, че в пълномощното трябва да са посочени конкретни по вид сделки или действия на разпореждане, както и общо видът разпореждане - възмездно или безвъзмездно.

Мнозинството в двете колегии обаче заявява, че при принципа на свобода на договарянето, единственото общо правило, което може да бъде изведено по тълкувателен път, е, че, за да има валидно упълномощаване за разпореждане с имущество, е достатъчно в пълномощното ясно и еднозначно, общо да е изразена волята на упълномощителя за извършване на разпоредителни сделки или действия от негово име чрез пълномощника. Последният също следва да е ясно и еднозначно посочен в пълномощното.

"Само когато правна норма изрично установява определени изисквания относно необходимото съдържание на даден вид пълномощно, то следва да отговаря на тези изисквания (например – посочените по-горе особени хипотези на чл. 22, ал. 2, изр. 1 ТЗ, чл. 26, ал. 2, изр. 1 ТЗ, чл. 34, ал. 3 ГПК и др.). По пътя на тълкуването на закона не биха могли да се поставят други изисквания към съдържанието на пълномощното за извършване на разпоредителни сделки и действия, тъй като такова тълкуване е без нормативна опора и с него би се посегнало на гарантираната от закона възможност упълномощителят сам и по своя преценка да определи обема и ограниченията на представителната власт, която предоставя на своя пълномощник", пише в решението.

В него се подчертава, че отношенията между упълномощителя и пълномощника са такива на доверие и именно от степента му зависи обемът на представителната власт. Упълномощителят може, но не е длъжен, да ограничава тази власт, както намери за добре - като посочи конкретен имот, цена или лице, което да го придобие.

"Когато упълномощителят не е ограничил представителната власт в някои или във всички тези насоки, но същевременно с пълномощното, тълкувано по правилата на чл. 20, вр. чл. 44 ЗЗД, ясно и еднозначно, макар и по най-общ начин е изразил волята си за извършване на разпореждане със свое имущество чрез пълномощника (например – "да се разпорежда с имуществото ми"; "да отчуждава мое имущество, както и на когото намери за добре" и пр.), то съгласно чл. 39, ал. 1, вр. чл. 9 и с чл. 44 ЗЗД следва да се приеме, че представителната власт включва възможността за пълномощника да избира и да договаря във всяка една от тези насоки, по отношение на която не е ограничен с пълномощното", посочва ВКС.

Върховните съдии изтъкват, че за да защити упълномощителя от злоупотреба с доверието му (като и интересите на третото добросъвестно лице, което е договаряло с пълномощника), законодателят е установил недействителността по чл. 40 ЗЗД. Т.е. предвидил е, че "ако представителят и лицето, с което се договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания". "Ако всички съществени условия на сделката се съдържат в пълномощното, тогава пълномощникът единствено би "пренасял" волята на упълномощителя до знанието на третото лице и изобщо не би могъл да договаря с него, а още по-малко – двамата биха могли "да се споразумеят във вреда на представлявания", пише в решението.

Интерес представляват разсъжденията на ВКС за това какви биха били последиците, ако по тълкувателен път бъдат изведени изисквания за съдържанието на пълномощното, каквито не са уредени в закона. "…Не би увеличило правната сигурност в гражданския оборот, а напротив – съществено би застрашило правата и интересите на третите лица, които добросъвестно придобиват права по разпоредителни сделки или действия, извършени чрез пълномощник на насрещната страна. Анализът на съдебната практика сочи, че често очакванията на упълномощителя не се покриват с постигнатия от пълномощника му резултат при извършената от негово име разпоредителна сделка или действие. В такива случаи, в опит да отклони правните последици, настъпили директно в неговата правна сфера (чл. 36, ал. 2 ЗЗД), упълномощителят би могъл да се позовава на "непълнота" – на липса на "задължителен" реквизит (какъвто всъщност законът не изисква) в даденото от самия него пълномощно и да претендира, че сделката или действието са извършени без представителна власт – извън нейните предели (чл. 42 ЗЗД). По този начин той би се домогнал до една неследваща му се защита, а третото добросъвестно лице би понесло последиците от една от най-тежките санкции в гражданското право – недействителността, и то без възможност съдът да преценява, дали упълномощителят действително е увреден и дали неговият пълномощник и лицето, с което той е договарял, са добросъвестни или не", пише в решението. А върховните съдии заключват, че упълномощителят трябва да поеме риска, избирайки пълномощника си и очертавайки обема и границите на властта му, а не той неоправдано да бъде възлаган на третото лице, което е действало добросъвестно.

Договор, сключен от лице, действало като представител, без да има представителна власт, е в състояние на висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици. Същите настъпват, ако лицето, от името на което е сключен договорът, го потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД. При липса на потвърждаване, на недействителността може да се позове само лицето, от името на което е сключен договорът или неговите универсални правоприемници.

Това заяви ОСГТК по втория проблем, свързан с упълномощаването, който беше поставен пред него. По него беше разтълкувана втората алинея на чл. 42 от ЗЗД. Тя гласи: "Лицето, от името на което е сключен договор без представителна власт, може да го потвърди. За потвърждаването се изисква същата форма, която е предвидена за упълномощаването за сключване на договора".

С тълкувателното решение двете колегии отхвърлят тезата, че сключеният договор без представителна власт е нищожен поради липса на съгласие. Като посочват, че всяка нищожност по чл. 26 ЗЗД, е абсолютна - не само изначална, а и води до пълна невъзможност опорочената сделка да породи правни последици и не може да бъде санирана. За договора, сключен чрез мним представител обаче чл. 42, ал. 2 ЗЗД изрично установява възможността той да бъде потвърден.

В решението се разяснява, че както потвърждаването, така и отказът то да бъде направено, са едностранни волеизявления на лицето, от името на което е сключен договорът без представителна власт и са неоттегляеми, ако са достигнали до адресата си т.е. третото лице, договорило се с мнимия представител. Потвърждаването има обратно действие и договорът се валидира към момента на неговото сключване. "Когато за потвърждаването не е необходима писмена или по-тежка форма съгласно чл. 42, ал. 2, изр. 2, вр. чл. 37 ЗЗД, то може да се направи и чрез конклудентни действия, извършени от мнимо представлявания (например – изпълнение на негово задължение по договора; подобна хипотеза е изрично уредена в чл. 75, ал. 1, изр. 2, пр. 2 ЗЗД)", пише ВКС. И посочва, че позоваването на недействителността може да бъде направено извънсъдебно или пред съда – чрез иск или възражение.

Договор, при който представителят на едната страна се е споразумял с другата страна във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД, не поражда целените с него правни последици и е недействителен. На тази недействителност може да се позове само представляваният или неговите универсални правоприемници.

Това е тълкуванието, което ОСГТК направи на чл. 40 ЗЗД. То се наложи заради противоречива практика на съдилищата за това дали при договоряне във вреда на упълномощителя договорът е нищожен или унищожаем и кой може да се позове на недействителността му.

"Както от буквалното граматическо тълкуване, така и от систематичното място на разпоредбата на чл. 40 ЗЗД в рамките на института на представителството, следва очевидната цел на установената там недействителност - единствено и изключително в интерес на представлявания, който единствен е увреден от договора, т.е. – недействителността има защитна функция само по отношение на увреденото представлявано лице, чийто представител е злоупотребил с доверието му, а насрещната страна по договора най-често се е облагодетелствала от това за негова сметка", пише в решението. И се уточнява, че представляваният може да се позове на недействителността по чл. 40 ЗЗД както извънсъдебно, така и пред съда. Последното може да направи с установителен иск по чл. 40 ЗЗД. Както и чрез възражение срещу предявен против него облигационен или вещен иск по повод изпълнението или други последици, произтичащи от увреждащия го договор, сключен от негово име.

По отговорите на последните два въпроса бележки в особено мнение са направили Борислав Белазелков, Светла Димитрова и Веска Райчева.