Законът за управление на етажната собственост се нуждае от актуализация
Липсва изрично установен контрол, което от своя страна води до грешки, злоупотреби и недоверие у собствениците на имоти
 
04 ноември 2019, 10:12 | Адв. Трифон Кумчев | Видяна: 1580
 
 

Отношенията, свързани с управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, както и правата и задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти или на части от тях са регламентирани в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Управлението на етажната собственост обхваща реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сградата, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите. Формите на управление на етажната собственост са общо събрание и/или сдружение на собствениците. Органи на управление са - Общо събрание и управител или управителен съвет. Съгласно разпоредбата на чл. 38 от Закона за собствеността, подробно са изписани общите части на всички собственици на самостоятелни обекти в една сграда, а именно: земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, стълбите, площадките, покривите, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване и др.

ЗУЕС приет преди повече от 10 години практически не работи. В него не са разписани конкретните задължения на собствениците на имоти, поради тази причина книги на собствениците рядко се водят, част от жилищните входове са без управителни съвети, общинските администрации не извършват контрол. Разпространилите се напоследък професионални домоуправители още не са се наложили като сериозна алтернатива, защото част от фирмите, които предлагат тази услуга, не се справят по компетентност. По данни на Министерство на регионалната политика и благоустройството над 60% от българите живеят в режим на етажна собственост, за това е назрял моментът за спешна актуализация на закона.

Над 45 000 сгради са в лошо техническо състояние и имат нужда от обновяване. За жилищата липсват технически паспорти поради липса на средства. Трябва да се направи обстойно обследване, което да каже какво по сградите се е амортизирало. Следва да се проверят всички елементи на сградата - електрическа инсталация, ВиК, здравина на материала, енергийна ефективност и сеизмичната устойчивост. Панелните блокове, строени основно през 60-те и 70-те години на миналия век, вече наближават края на експлоатационния си живот. Малцина са собствениците на апартаменти, които знаят в какво състояние са домовете им. До 2022 г. старите сгради трябва да бъдат паспортизирани съгласно Наредбата за техническите паспорти, като до момента този срок няколко пъти беше отлаган. Сградите следва да минат преглед, за да е ясно, колко още живот им остава. След обследването трябва да стане ясно дали в жилищния блок са бутани носещи стени, трегери или колони и дали има опасност от срутване при земетресение. След изтичане на срока, кметът на общината може да възложи изготвянето на паспорт от името на етажната собственост и после да си възстанови парите по съдебен път. Наличието на технически паспорт автоматично ще вдигне цената на имотите.

Когато се купува имот, в него е включен и процент от общите части, което означава, че собственикът има задължение да се грижи и за тях. Такси за ремонт ще трябва да плащат също и тези собственици, които отсъстват от страната.

Проблемът е много сериозен, защото у нас има около 1 млн. пустеещи жилища, а за поддръжката на сградите се натоварват само постоянно живеещите в тях. За да се реши проблемът на входовете в блоковете, които не си избират управителни съвети, които да бъдат вписани в общините, следва да се засилят контролните функции на местната администрация, както и правото ѝ да налага санкции. И сега общините са длъжни да следят за спазването на закона, но не го правят. Домовата книга задължително следва да се регистрира в общината. От собствениците ще се изисква да попълват декларация за това кой е собственик, кой е ползвател и кой е наемател на имота, както и какви животни се гледат в него. Домовата книга е легитимацията на етажната собственост.  В България около 100 фирми предлагат услугата "професионален домоуправител" и всички те не подлежат на регулация заради пропуск в закона и контрол над тяхната дейност. По данни на асоциацията на дружествата, управляващи етажната собственост, в този сектор оборотът е над 50 млн. лв., а услугата се ползва в почти всички големи градове на България, като София, Пловдив, Варна, Бургас, Стара Загора, Благоевград и Велико Търново. В тези градове около 15% от много фамилните жилища, или общо 7000 сгради се управляват от професионални домоуправители. За да се внесе ред в сектора следва да има публичен регистър на професионалните домоуправители. Вписаните в него трябва да притежават документ за придобита квалификация.

Така ще се дава гаранция, че професионалните домоуправители знаят как се управлява собственост. При сигнали за недобросъвестност ще бъдат отписвани от регистъра. Големи спорове между живеещите в етажната собственост възникват при плащането на такса за поддръжка на асансьор. Преди дни Върховният касационен съд на Република България постанови със свое Решение № 128 от 24.10.2019 г., че гаранцията за монтажа на асансьор е най-малко пет години. За асансьор обикновено плащат и живеещите на първите етажи, въпреки че не ги ползват, а собствениците на имоти на последните етажи в немалко случаи поемат сами разходите за ремонт на покрива, въпреки че по закон тези разходи се делят между всички във входа. Асансьорните съоръжения следва да са част от сградните инсталации.

В закона липсва механизъм за по-справедливо разпределение на таксите. В редица държави в Европа неплащането на такси за ремонт автоматично се отразява на местните данъци и такси, където събираемостта е по-бърза, с помощта на частни съдебни изпълнители. Да се разчита само на съдебни процедури, е скъпо и неефективно и затова домоуправителите рядко прибягват до събиране на такси през съда. Всеки собственик, съгласил се да живее в такъв вид собственост, е зависим от останалите и има не само своите права, но и задължения, неизпълнението на които води до накърняване на правата и интересите на другите собственици. Съществен проблем представлява и видеонаблюдението в жилищни сгради, което към момента не е законово уредено и не се приема като доказателство в съда при извършено престъпление. Няма уредба и относно съхранението на документацията от общите събрания, какво се случва при унищожена документация или спиране на дейност на наетия домоуправител и какво се случва с кумулираните средства до момента, за което липсва законова разпоредба.

Управлението на етажната собственост е един вид е самоуправление, което в повечето случаи не подлежи на контрол, като единствено взетите решения от общото събрание могат да се атакуват по съдебен път. Липсва изрично установен контрол върху управлението на етажната собственост, което от своя страна води до грешки, злоупотреби и недоверие у собствениците на имоти.

Решение на проблема е да се въведат по-строги глоби и задължения на собствениците, сградите да имат технически паспорти с цел извършване на имотни сделки. Ако бъдат направени промени в Закона за местните данъци и такси и на общините се даде правото да съдействат на управителите при събираемостта на задълженията за поддръжка и ремонт на общите части, ситуацията може да бъде променена.