COVID-19 и договорите за наем

COVID-19 и договорите за наем

Наемните взаимоотношения имат икономически и човешки измерения. В условията на пандемия много от нас живеят под наем, а много и осъществяват търговска дейност в наети помещения. Прогнозата за настъпване на икономическа рецесия сковава действията на наемодателите и наемателите. Ситуацията изисква от всички далновидност, но в променящите се ежедневно условия, при които следва да се вземат информирани решения, това се оказва умение, присъщо на гадател.

За наемателите на търговски обекти би била нежелателна смяна на добрата локация, защото тя ще бъде свързана със загуба на клиенти. Често пъти те са вложили и доста средства в интериора на наетото помещение и пригаждането му към нуждите на конкретния бизнес.

За наемодателите може да се окаже трудно да намерят нови наематели в обстановка на икономическа криза или ще бъдат принудени да сключат договори на цени, определени от новия пазар.

Балансирано решение е възможно и постижимо чрез преговори и взаимни отстъпки като за всеки конкретен случай бъдат изследвани и отчетени интересите и на двете страни – наемодател и наемател, вземе се предвид правната рамка:

Договорът за наем е двустранен с продължително действие. Уреден е в Закона за задълженията и договорите, чл. 228 и сл. "С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му заплати определена цена".

Основните задължения в този договор за наемодателя са:

- да предостави на наемателя една вещ за временно ползване

- да я поддържа

- да обезпечи нейното спокойно ползване от наемателя.

Основните задължения в договора за наем на наемателя:

- да плаща наемната цена

- да пази наетата вещ с грижата на добър стопанин

- да си служи с нея според предназначението й

- да я върне след прекратяване на договора.

В извънредното положение, което води до неизпълнение на договора или отклонение от нормалното развитие на правоотношението е налице неосъществяване на дължимия резултат от едната, от другата или и от двете страни.

Според общото правило неблагоприятните последици възникват за длъжника. При договора за наем имаме взаимни задължения и на двете страни и неблагоприятните последици настъпват за неизправната страна. В извънредното положение обаче ситуацията е променена – имаме особени, непредвидени обстоятелства, които създават обективна невъзможност за едната или за двете страни да изпълнят задълженията си по договора и това неизпълнение не може да им се вмени във вина. За тези случаи и гражданското и търговското право предвиждат институтите на непреодолима сила и стопанска непоносимост (вж. чл. 81, ал. 1 ЗЗД и чл. 306 и чл. 307 ТЗ). Нормите поставят няколко изисквания, за да се освободи длъжникът от отговорност, поради невиновната невъзможност за изпълнение - изпълнението да е неосъществимо поради фактическо или правно непреодолимо препятствие, настъпването на което не зависи от длъжника. Търговският закон добавя, че извънредните обстоятелства трябва да са непредвидени или непредотвратими и да са възникнали след сключване на сделката.

Във връзка с приетия Закон за мерките и действията по време на извънредното положение, обявено с решение на Народното събрание от 13.03.2020 г. (обнародван, ДВ, бр.28 от 24 март 2020 г., в сила от 13.03.2020 г.) бяха въведени ограничителни мерки, които засегнаха много търговски обекти в страната – затворени са ресторанти, хотели, кафенета и др. Определено това попада под определението за непреодолима сила.

Не всеки обаче може да се позове на непреодолима сила. Необходимо е да са налице преки последици, водещи до невъзможност за изпълнение на задълженията по договора за наем, произтичащи от конкретни ограничителни мерки (Заповед № РД-01-124 от 13.03.2020 г. на Министъра на здравеопазването и следващите). Такива са търговците, за осъществяване на дейността, на които е наложена пълна забрана. В тежест на длъжника е да докаже по какъв начин непреодолимата сила е ограничила възможността му да изпълни задължението си.

Различно е разрешението в зависимост от това, дали:

1. наетото помещение попада под ограниченията и не може да се ползва напълно или частично;

2. наетото помещение може да се ползва

В първия случай, по общото правило, установено в чл. 89 ЗЗД при двустранните договори, рискът от неизпълнението тежи върху длъжника, чието задължение е станало неизпълнимо. Този принцип е проведен и в чл. 231, ал. 2 ЗЗД. Задължението на наемателя да плаща наем отпада изцяло, ако вследствие на причина, която не може да се вмени във вина на наемодателя, ползването на имота стане невъзможно. Съответно не дължи частично наема, ако ползването е станало частично невъзможно. Т.е., наемателят на търговски обект, който няма възможност да го ползва или го ползва само частично, няма да дължи наем или ще дължи по-нисък наем от договорения. Търговският закон също предвижда в чл. 306, ал. 4 и ал. 5, че докато трае непреодолимата сила, изпълнението на задълженията и на свързаните с тях насрещни задължения се спира, а ако трае толкова, че кредиторът и/или длъжникът вече нямат интерес от изпълнението всеки от тях има право да прекрати договора.

Във втория случай - наемателят ползва помещенията, но изпитва затруднения да си плати наема. Тук, фактът, че наемателят е останал без доходи, поради форсмажорните обстоятелства, не го освобождава от задължението му да плати наемната цена. Парите са родово определена вещ, а родът не погива.

В търсене на изход следва да се съобразят разпоредбите в чл. 4 и чл. 6  ЗМДВИПОРНС от 13.03.2020 г. За защита на гражданите и бизнеса са предвидени мерки за смекчаване на последиците от въведените ограничения - спират да текат редица срокове. До отмяната на извънредното положение не се прилагат последиците от забава за плащане на задължения на частноправни субекти, включително лихви и неустойки за забава, както и непаричните последици като предсрочна изискуемост, разваляне на договор и изземване на вещи. Т.е. наемодателят няма да може да иска разваляне на договора за наем (което право дори и да имаше съобразно чл. 88, ал. 1 ЗЗД няма да има обратно действие), ако не са платени вноските за наем до края на извънредното положение. Няма да може да претендира и лихва за забава за плащането. Всичко това, обаче, е само отсрочка на задължението за плащане на наемателя.

Неутрализирана е международна престъпна група за измами чрез фиктивна търговия с финансови инструменти

Предишна новина

Роми пребиха и ограбиха 86-годишен мъж в Трилистник, главният прокурор посети селото

Следваща новина

Коментари

2 Коментара

  1. 2
    | нерегистриран
    1
    0
    До коментар #1 от "Борислав | нерегистриран":
    Изпълнението е различно от владеенето. Договор за изпълнение не се дължат неустойки, и т. Н какро описвате. Но за наема, наемателя си владее помещението. Напр ресторант. Той непосреща клиенти сега, но си прави ремонти(реинвесрира) за повече клиенри след това. Съхранява си вещите там. Така както един склад. Сега така казано дължи ли наем наемателя във извънредното положение

    Наемателят не владее, освен ако не иска да присвои помещението ;) Наемателят е държател, а не владелец и държи вещта за собственика, без намерение за своене. Между двете има голяма разлика.

  2. 1
    Борислав | нерегистриран
    2
    -2

    Изпълнението е различно от владеенето. Договор за изпълнение не се дължат неустойки, и т. Н какро описвате. Но за наема, наемателя си владее помещението. Напр ресторант. Той непосреща клиенти сега, но си прави ремонти(реинвесрира) за повече клиенри след това. Съхранява си вещите там. Така както един склад. Сега така казано дължи ли наем наемателя във извънредното положение

Твоят коментар

Сайтът е защитен с reCaptcha. Политика за лични данни.