Особености на договора за прехвърляне на имот срещу пожизнена рента

Особености на договора за прехвърляне на имот срещу пожизнена рента

Договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за заплащане на пожизнена рента не е широкоразпространен въпреки положителните му страни. Този тип договори биха могли лесно да се приспособят към днешната икономическа реалност, служейки като дългосрочна инвестиция за едната страна и като средство за осигуряване на регулярни постъпления на активи за другата.

Настоящата статия се спира върху основните аспекти на договора за прехвърляне на имот срещу пожизнена рента с цел да изясни неговата същност и характер като се акцентира върху особеностите му с оглед съобразяването им в практиката. 

Правна уредба на договора за прехвърляне на имот срещу пожизнена рента

Договорът за прехвърляне на имот срещу пожизнена рента е ненаименован договор, който и към настоящия момент не е намерил необходимата правна уредба. Той съчетава в себе си договора за пожизнена рента и договора за продажба на недвижим имот, поради което приложение по отношение на него следва да намерят правилата на продажбата и на договора за рента.

Договорът за рента е бил законодателно уреден с отменения Закон за задълженията и договорите, действащ до 1950г. С промяната на икономическия строй в страната през 1944г. той загубва практическото си приложение, а съществуването му е официално отречено с приeмането на нов ЗЗД, в който неговата уредба не намира място. Със съдебната практика по това време се потвърждава невъзможността за сключване на такива договори поради противоречието им с принципите на социалистическото общежитие. След 1989г. договорът остава неуреден въпреки отпадането на тези принципи.

През 2007г. с ДВ бр.97 в Кодекса за застраховането /КЗ/ отм. е прокарана разпоредбата на чл.230а (2), с която за първи път след отмяната на ЗЗД през 1950г. договорът за прехвърляне на имот срещу пожизнена рента получи своеобразено законодателно признаване. Това бе продиктувано от насочената в България търговска дейност на компанията „Хилд“ през това време, предлагаща сключване на договори за придобиване на собственост върху недвижими имоти срещу плащането на издръжка на прехвърлителите. Така с КЗ се предвиди договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за пожизнена рента, когато се сключва по занятие от рентодателя да се третира като застрахователен договор за застраховка „Живот“. Разпоредбата на чл. 230а, ал.2 КЗ отм. е пресъздадена по идентичен начин в чл. 439, ал.2 на действащия КЗ.

Тази законодателна инициатива обаче даде зелена светлина само по отношение на договорите сключвани по занятие като остана да съществува неяснота в практиката във връзка с действителността на договорите, сключвани инцидентно.

Несигурността по приложението на договора бе продиктувана, от една страна, от съдебната практика натрупана преди 1989г., която единодушно е приемала, че договорът за рента противоречи на „правилата на социалистическото общежитие“ и поради това е нищожен. От друга страна, липсата на изрична забрана за сключването на такива договори, промяната в икономическия строй на страната и принципът за свобода на договаряне, закрепен в чл.9 ЗЗД, са водили до логичния извод  за действителност на договорите за рента в условията на пазарна икономика.

Въпросът окончателно е изясненен с Решение № 200 от 20.04.2011 г. по гр.д. No 876 от 2010 г. на І гр.о. ВКС. С него се приема, че договорът за рента не противоречи на морала, тъй като той отговаря на принципите за частна собственост и икономическа свобода на правните субекти, залегнали в Конституцията на РБ от 1990г. След като той не противоречи на императивни правни норми, на морала и на добрите нрави, сключването му е допустимо с оглед принципа на свободата на договарянето.

Същност на договора

С договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за заплащане на пожизнена рента едно лице, рентополучател, прехвърля на друго, рентодател, правото на собственост върху недвижим имот срещу задължението на рентодателя да заплаща периодично пари или други заместими вещи на рентополучателя до края на неговия живот или този на трето лице.

Съществена особеност на договора е това, че той се сключва с оглед живота на едно лице. Срокът на договора не може да бъде ограничен до достигане на краен период или на определена цена. В противен случай няма да е налице договор за пожизнена рента, а ще сме в хипотезата на договор за прехвърляне на имот на изплащане.[1]

Договорът може да се сключи и в полза на трето лице, като в този случай рентополучателят ще е различен от прехвърлителя на имота.

Когато рентодателят сключва такива договори по занятие, ще е налице застраховтелен договор за застраховка „Живот“ съгласно чл. 439, ал.2 КЗ.

Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за изплащане на пожизнена рента е двустранен. Рентополучателят има задължение да прехвърли собствеността върху недвижимия имот, а рентодателят дължи заплащане на рента в уговореният вид, срок, количество и качество.

Договорът е възмезден, тъй като и двете страни получават насрещна ищуществена престация – право на собственост върху прехвърляния имот и вземане за рентни вноски. Извън разглежданата хипотеза договорът за рента може да бъде и безвъзмезден.

Договорът е още каузален. За да е действителен, трябва да е налице основание за сключването му.[2]

Договорът е и формален, тъй като в този случай трябва да се спази предвидената от закона форма за продажба на недвижим имот – нотариалната. В случаите, в които договорът за рента е съчетан с прехвърляне на друг вид имущество, формата ще трябва да отговаря на изискванията за прехвърляне на съответното право, респективно ще е неформален, ако такава не се изисква.

Договорът е още алеаторен, тъй като към момента на сключването му страните не могат реално да определят съотношението в стойностите на двете насрещни престации. Това произтича от липсата на представа за продължителността, през която ще бъдат заплащани рентните вноски. Датата на събитието, от което зависи това, а именно смъртта на рентополучателя или на друго лице, когато това е уговорено, е изначално неустановима. От тук произтича и елементът на шанс, от който зависи размерът на престацията на рендотаделя.

Предмет на договора за предхвърляне на имот срещу пожизнена рента

Предмет на договора, от една страна, е правото на собственост върху недвижим имот. Извън разглеждания случай договорът за рента може да има за насрещна престация и право на собственост върху движими вещи или учредяване на ограничени вещни права. На основание чл. 9 ЗЗД страните могат да определят за предмет на договора всичко, стига да не е забранено от закона. Един договор за рента може да бъде и безвъзмезден, като в този случай ще се прилагат съотвено правилата на договора за дарение.

От друга страна, предмет на договора е рентата, която може да бъде уговорена в пари или в друг вид заместими вещи. За разлика от договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане, тук не е необходимо издръжката да е уговорена в такъв размер, който обективно да покрива нуждите на рентополучателя. До този извод е стигнал ВКС, изхождайки отново от принципа за свободата на договаряне, при която прехвърлителят следва при сключване на договора да прецени паричната еквивалентност на нуждите си и да изиска уговаряне на механизми за увеличаване на размера на рентата съобразно промяната на икономическата обстановка в страната.[3]

Договорът за прехвърляне на имот срещу пожизнена рента може да се сключи още за минали и бъдещи престации, също както това се допуска от преобладаващата съдебна практика по отношение на договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане. В тази съдебна практика се застъпва становището, че договорът за прехвърляне на имот за минали и бъдещи грижи /т.к. това е престацията по договора за издръжка и гледане, във връзка с който са постановени съответните съдебни решения/ е единен, като се отрича срещаната в други съдебни решения теория, че в този случай говорим за два отделни договора – един за прехвърляне на имота срещу вече положените грижи, който има характер на комутативен договор, и друг за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане с оглед уговорените бъдещи престации по договора, който вече е алеаторен.

Основанията за извода, че в този случай договорът е единен и в цялост има алеаторен характер, стъпват на характера на договора и на волята на страните. Наличието на различини по вид престации  /за минал и бъдещ период/ не обосновава съществуването на отделни договора.[4] Ако страните не са изразили изрично волята си срещу извършените в миналото престации да се придобие определна част от прехвърляния имот, а срещу задължението за бъдещи плащания да се придобие друга част от него, няма основание да се твърди съществуването на два отделни договора.[5] При липса на подобна уговорка е налице единно задължение за прехвърляне на имота срещу единната насрещна престация, включваща заплатените преди датата на договора пари или други заместими вещи и уговорените за в бъдеще такива.

Няма да е налице обаче договор за прехвърляне на имот срещу пожизнена рента, ако договорът се сключи само с оглед на извършени в миналото престации, тъй като ще отсъстват характерните белези на този вид договор, изразяващи се в непредсказуемостта на продължителността на заплащане на рентни вноски в бъдещето до края на живота на лицето, с оглед чиято смърт е сключен договора.

Страни по договора за прехвърляне на имот срещу задължение за пожизнена рента

Когато рентодателят  по занятие сключва договори за рента, чрез които придобива недвижими имоти, чл. 439 КЗ изисква той да притежава лиценз за извършване на застрахователна дейност по КЗ. В този случай договорът се определя като застрахователен, а прехвърлянето на собствеността върху недвижимия имот - като заплащане на застрахователна премия. По аргумент за противното, когато договорът е сключен инцидентно и не по занятие, такова изискване липсва.

Когато рентодателят има сключен граждански брак, за уреждане на имуществените отношения на съпрузите се прилага съпружески режим на общност и придобитият имот служи за задоволяване на нуждите на семейството, тогава имотът ще стане обща собственост на съпрузите. До този извод се достига въз основа на разпоредбата на чл.32, ал.2 СК, съгласно която съпрузите отговарят солидарно за задълженията, поети за задоволяване на нуждите на семейството.  След като съпругът отговаря солидарно с приобретателя на имота по договора за прехвърляне на имот срещу задължение за заплащане на пожизнена рента, то той също допринася за придобиване на правото на собственост върху имота и на това основание той става част от имуществената общност на съпрузите. [6]

Допустимостта рентополучателят да бъде юридическо лице зависи от това, с чия смърт е предвидено прекратяването на договора. Не би следвало да има пречка и рентодателят и рентополучателят да са търговци, ако договорът е сключен с оглед живота на едно трето физическо лице. Когато договорът е сключен с оглед смъртта на рентополучателя, то тогава не би било допустимо той да е юридическо лице. Респективно същото се отнася и за рентодателя, ако договорът е сключен до края на неговия живот.

Лицето, с оглед живота на което се сключва договора, може да бъде само физическо. Без значение са възрастта и здравословното състояние на това лице. Тези качества биха били от значение за действителността на сделката само когато е налице „заболяване, предполагащо настъпване на смъртта на лицето твърде скоро след датата на договора и знание на приобретателя към момента на сключване на сделката за скорошното настъпване на смъртта на прехвърлителя.“[7]

Особености по отношение на недействителността на договора за прехвърляне на имот срещу пожизнена рента.

Нищожност

Поради алеаторния характер на договора той ще е винаги нищожен, когато липсва елемент на шанс. Това ще е налице, когато при сключването му приобретателят на имота е знаел за близката и неизбежна смърт на рентополучателя, която е и настъпила съвсем скоро след сключване на договора. Тук престацията е изначално известна, поради това съдебната практика стига до извод за липса на основание на договора.[8] Приема се, че липсата на основание на договора се изразява в липсата на поемане на задължение за извършване на бъдеща престация. След като задължението на приобретателя на имота по дефиниция се изразява в заплащане на издръжка за неопределен срок от време, то знанието на задълженото лице за близката и неизбежна смърт на прехвърлителя води до липса на реално поемане на задължение, тъй като самото задължение е свързано с поемането му за неопределено време.

За да е налице тази нищожност, е необходимо, от една страна, лицето, с оглед живота на което е сключен договора, да е починало съвсем скоро след неговото сключване. Говори се за близка смърт, а ВКС приема за такава смъртта, настъпила в период от нялко дни до месец след датата на сделката.[9] От друга страна трябва да е налице знание у рентодателя за тази близка и неизбежна смърт. Изисква се сигурно знание, а не само предположения и догатки, базирани на възрастта и здравословното състояние на лицето.[10]

По различно стои въпросът, когато договорът е сключен срещу престации за минал и за бъдещ период. В тези случаи ВКС приема, че поради неделимостта на договора той няма да е без основание и ще е действителен въпреки знанието на приобретателя за близката и неизбежна смърт на прехвърлителя. Това е така, тъй като със сключването на договора се признават и приемат извършените в миналото престации. Така дори при липсата на задължение за извършване на бъдещи престации за неопределен период от време, договорът ще има основание. Извършените в миналото престации дават основание на договора.[11] Следва отново да се има предвид дали страните са сключили два отделни договора или не, в зависимост от това предвидили ли са част от имота да се придобива с едната престация и друга част – с другата. В този случай нищожен ще е договорът с уговорени бъдещи престации, а действителен – този с оглед извършените в миналото.  Когато обаче страните не са сключили по този начин два отделни договора, тогава ще е налице изцяло действителен договор.

Унищожаемост

Интерес представлява въпросът за възможността за унищожаване на договора като сключен при крайна нужда и явно неизгодни условия.

За пълнота следва да се посочи, че крайна нужда е налице, когато лицето не може да посрещне нуждите си от първа необходимост, а явно неизгодни условия има при значителна разлика в стойността на двете насрещни престации по договора.[12]

В теорията се застъпват главно две становища относно възможността за унищожаване на алеаторен договор, какъвто е договора за прехвърляне на имот срещу рента, като сключен при крайна нужда и явно неизгодни условия. Според едното виждане алеаторните договори изначално не могат да бъдат унищожавани по реда на чл. 33 ЗЗД, поради това че при тях шансът измества еквивалентността.[13] Според другото дори и този вид договори могат да се унищожат на това основание. Посочва се, че явно неизгодни условия ще има, когато при съпоставянето на вероятната продължителност на живота на лицето, с оглед чиято смърт е сключен договорът, и стойността на прехвърления имот се стига до извод за неизгодност на сделката за едната страна.[14] [15]

Смятам, че алеаторните договори следва също да могат да се унищожават на основание чл. 33 ЗЗД стига при сключването на такъв условията за едната страна да са явно неизгодни и тя да ги приема именно поради наличието на крайна нужда. Неизгодните условия могат да съществуват въпреки наличието на алеаторност. Те могат да произтичат от високата стойност на имота, която дори при изключително дълъг живот на прехвърлителя не би могла да е съразмерима с получаваната насрещна престация и това е изначално ясно или пък когато за едната страна един такъв договор е неизгоден и тя знае, че би сключила договора при други условия, ако не бе притисната от обстоятелствата.

Така например ще е, когато един възрастен човек поради спешна нужда от осигуряване на средства се съгласява да прехвърли имота си срещу задължение за заплащане на рента, въпреки че размерът на рентата е значително по-малък от този, който би могъл да договори при сключване на сделката по пазарни критерии. Така се той съгласява да получава месечна рента от по 500 лева, защото има спешна нужда веднага някой да поеме издръжката му, а при нормални условия би могъл да получи месечна рента от по 1000 лева. В този случай не би следвало да се ограничава възможността му да се защити като поиска сключеният договор за прехвърляне на имот да бъде унищожен.

Разваляне

Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за заплащане на пожизнена рента може да се разваля при наличие на всеки вид неизпълнение – забавено, лошо, частично или пълно, за разлика от положението при действието на ЗЗД отм., където развалянето на договора е било допустимо само когато не са дадени уговорените обезпечения или при наличие на пълно неизпълнение.

Договорът се разваля по съдебен ред, поради това че едната престация има за предмет недвижим имот.

Развалянето има обратно действие и страните са длъжни да върнат всичко, което са получили по договора. Това е така, тъй като за да се приложи изключението за развалянето на договорите за напред трябва и двете престации да са с периодично или продължително изпълнение.[16] Реституцията не се прилага служебно от съда и тя ще бъде присъдена с решението само дотолкова, доколкото това е поискано от страните.

По аналогия с договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане, следва и тук да се признае възможността наследниците на рентополучателя да поискат разваляне на договора поради неговото неизпълнение, въпреки че същият се е прекратил със смъртта на наследодателя.[17] Този извод се налага поради неделимостта на задължението и поради това че прекратяването на договора със смъртта на прехвърлителя или на лицето, с оглед смъртта на което е сключен договора, не променя факта на неизпълнение на договора, допуснато преди този момент. Подчертава се  наследимият характер на непрестираните вземания и попадането им в наследствена маса, заедно с правото на иск за тяхното присъждане и правото да се иска разваляне на договора поради допуснатото неизпълнение.

Когато договорът е сключен за пожизнена рента за минало и бъдещо време, договорът не може да бъде развален поради неизпълнение на задължението за минали рентни вноски, защото при сключването му прехвърлителят признава, че ги е получил.[18] Когато пък е налице неизпълнение на бъдещите престации, договорът се разваля изцяло, а не само до обема, определен с оглед времето на неизпълнението. Това отново произтича от единния характер на договора.

Прекратяване

Договорът се прекратява със смъртта на лицето, с оглед живота на което е сключен. Ако е сключен с оглед живота на повече от едно лице, прекратителното действие ще настъпи след смъртта и на последното лице.

При смърт на рентодателя договорът не се прекратява, освен ако не е сключен с оглед на неговия живот. В този случай наследниците му придобиват задължението за заплащане на рентните вноски като част от наследствената маса.

Погасяване по давност

Вземането за рента се погасява с тригодишна давност, когато произтича от договор, който не е сключен като застраховка. В противния случай вземанията се погасяват с 5 годишна давност на основание чл. 378, ал.2 КЗ.

Може да се заключи, че договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за пожизнена рента е несправедливо подценен в България. Този тип договори могат да се окажат много адекватен отговор в някои частноправни отношения. Това може да се заключи и на база наличието на съществена правна регламентация на тези договори в Европа /Германия, Франция, Италия, Швейцария/ и широкото им практическо приложение там.

За да се предпостави, обаче, приложението на един такъв вид договори, следва да се приеме и адекватна законодателна уредба. В противен случай ще трябва отново да разчитаме съдебната практика да отговори на въпросите, които се поставят, продиктувани от особеностите на договора. Неминуемо в случай на популяризирането му ще изникнат и други проблемни точки, на които ще предстои да се даде отговор.

Виктория Досева е адвокат в Адвокатска кантора „Досева“, специализиращ в областта на гражданското и търговското право.

[1] Решение № 200 от 20.04.2011 г. по гр.д. No 876 от 2010 г. на ВКС, І Г.О.

[2] Младенов, Никола, Прехвърляне на недвижим имот срещу пожизнена рента - Договор, който изисква правна регламентация, Труд и право;

[3] Пак там

[4] Решение № 238 от 26.10.2015г. по гр.д. № 1368/2015г. на ВКС, III Г.О.; Решение № 327 от 25.02.2015г. по гр.д. № 1205/2014г. на ВКС, IV Г.О.; Решение №98 от 10.02.2010г. по гр.д. № 5114/2008г. на ВКС, I Г.О.

[5] Решение № 88 от 16.04.2013 г. по гр. д. № 528/2012 г. на на ВКС,  IV Г.О.

[6] Димитрова, Галина. Въпроси на договора за пожизнена рента, - сп. IUS ROMANUM, бр. 1, 2017 г.

[7] Решение № 420 от 11.01.2012г. по гр.д. № 99/2011 на ВКС, III Г.О.

[8] Пак там.

[9] Решение № 569 от 08.03.2011г. по гр.д. № 76/2009г. на ВКС, IV.Г.О.

[10] Решение № 660 от 26.09.2000 г. по гр. д. № 1080 /1999 г. на ВКС , I Г.О.

[11] Решение № 88 от 16.04.2013 г. по гр. д. № 528/2012 г. на ВКС, IV Г.О.

[12] Ставру, С., Недев., Д., Димитров, М., Алеаторността на договорите в българското гражданско право, С., 2013, с.99-100

[13] Калайджиев, А., Облигационно право. Обща част., С., 2013, с.130; Младенов, Никола, Прехвърляне на недвижим имот срещу пожизнена рента - Договор, който изисква правна регламентация, Труд и право;

[14] Кожухаров, А., Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения, С., 2002, с.138

[15] Ставру, С., Недев., Д., Димитров, М., Алеаторността на договорите в българското гражданско право, С., 2013, с.102, където възможността за унищожаване на алеаторните договори се свързва с наличието на пренебрежително малък риск, същестуващ при сключване на сделката и обосноваващ явно неизгодните условия.

[16] Решение № 88 от 16.04.2013 г. по гр. д. № 528/2012 г. на ВКС, IV Г.О.

[17] ТР № 30/ 17.06.1981 г. на ВС, ОСГК

[18] Решение №98 от 10.02.2010г. по гр.д. № 5114/2008г. на ВКС, I Г.О.

Още по темата

Нидерландия иска Конституционен съд и Закон за медиите преди преговорите между ЕС и Албания

Предишна новина

Съдийска колегия започна заседанието си с минута мълчание в памет на Иво Харамлийски

Следваща новина

Коментари

0 Коментара

Твоят коментар

Сайтът е защитен с reCaptcha. Политика за лични данни.